En los contratos de alquiler – ya sea de vivienda o de local – encontrarán una cláusula como esta (o muy similar):
«El arrendatario se obliga al pago de la renta por adelantado dentro de los siete primeros días de cada mes mediante transferencia a la cuenta titularidad de la arrendadora en el banco XXXXXXXX, sin que dicha domiciliación pueda quedar desvirtuada por cualquier práctica en contra.»
¿Qué ocurre si se retrasan en el pago de la renta y en lugar de pagar dentro del plazo establecido en el contrato pagan el día 15 o el 23 del mismo mes?
La mayoría de Audiencias Provinciales juzgaban que el pago de la renta, vencido el plazo pactado, pero dentro de la mensualidad, no era un incumplimiento de suficiente entidad para resolver el contrato. Se consideraba un mero retraso sin mayores consecuencias.
La sentencia del Tribunal Supremo núm 755/2008 no interpretó el pago fuera de plazo como un simple o mero retraso, sino que dictó la siguiente doctrina jurisprudencial: (..) El pago de la renta de un arrendatario de local de negocio fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia (..), aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta.»
El Tribunal Supremo basó su fallo, entre otras razones, en que el pago de la renta es la primera obligación del arrendatario y en que el arrendador no está obligado a soportar el retraso del pago de las rentas. La doctrina del Tribunal Supremo es aplicable al alquiler de viviendas, de plazas de garaje y a cualquier otro arrendamiento.
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Otras sentencias del Tribunal Supremo, las 193/2009 y 673/2009, reiteraron la doctrina mencionada y añadieron argumentos para mantenerla. Entre otros, la posibilidad que tiene el inquilino que se ha retrasado en el pago o debe rentas por primera vez, de enervar, pagando lo que debe, la acción judicial de resolución del contrato y desahucio instada por el arrendador (Ley de enjuiciamiento civil, artículos 439.3 y 22.4). Una segunda enervación no es posible.
La Audiencia Provincial de Barcelona, en sus sentencias 699/2009 y 225/2010, extrae las siguientes consecuencias de la doctrina jurisprudencial mencionada:
- El inquilino debe pagar la renta en el plazo pactado, y si no hay plazo, dentro de los 7 primeros días del mes. El pago puntual es un elemento esencial del contrato.
- El impago de la renta es causa de resolución del contrato;
- No abusa del Derecho (artículo 7 del Código civil) el arrendador que quiera resolver el contrato y desahuciar al arrendatario que no le ha pagado la renta en el plazo pactado, aunque sólo se haya retrasado un día
- Se puede presentar la demanda de resolución de contrato y desahucio el día siguiente al que vence la mensualidad impagada. Si es una segunda demanda y el inquilino ya ha enervado otra anteriormente, el contrato se resolverá y el arrendatario será desahuciado.
