Como hemos explicado en artículos anteriores, cada vez son más las personas que se decantan o se ven obligadas a alquilar una vivienda en vez de adquirirla.
La Ley de Arrendamientos Urbanos regula el contrato de arrendamiento de vivienda, el marco según el cual se puede redactar el acuerdo. Sin embargo, la LAU no dice nada sobre las condiciones de negociación del contrato locativo.
En Cataluña hay una norma que permite suplir esta falta de regulación. Se trata de los artículos 61 y 62 de la Llei 18/2007, de 28 de diciembre, del dret a l’habitatge, o ley del derecho a la vivienda.
Es necesario hacer dos precisiones:
1.- La ley 18/2017 es derecho administrativo, no civil. Su no cumplimiento no afecta para nada a la validez del contrato de alquiler. En todo caso, se podrán aplicar las sanciones administrativas previstas para su incumplimiento. Pero es una guía útil de derechos y obligaciones.
2.- En una situación como la presente, en la que hay muchas más demanda que oferta de vivienda de alquiler, las condiciones de negociación de un contrato las establece más el mercado que la ley. No hay que olvidar que dar una finca en alquiler forma parte del derecho de disposición del propietario de la misma, y que la transacción es libre, empezando por el monto de la renta.
La oferta del arrendamiento
Según el artículo 61 de la ley antedicha, en las ofertas de alquiler de vivienda hay que dar a los futuros inquilinos, antes de recibir cualquier cantidad a cuenta en concepto de reserva del piso o cualquiera otra, una información suficiente sobre las condiciones esenciales de la vivienda y el contrato de alquiler.
La información mínima debe contener:
a) La descripción y las condiciones físicas del inmueble, incluyendo su superficie útil y los servicios y suministros con los que cuente. Se considera suficiente la información contenida en la cédula de habitabilidad, cuya entrega a los arrendatarios es obligatoria.
Sin embargo, y esto no lo dice la ley, dado que no es poco común que el contrato de alquiler diga que el inmueble se encuentra en perfecto estado cuando la realidad es otra, también deberían quedar por escrito los desperfectos, o, en su defecto, dar al inquilino unos días para que los comunique al arrendador. Unas fotografías anexadas al contrato pueden ser de ayuda para constatar el estado de entrega de la finca. Si la casa está amueblada es conveniente para ambas partes – y más para el casero – que se anexe un inventario de todos los objetos que se entregan acreditando su estado de conservación. También son convenientes unas fotografías de los mismos.
b) El precio total de la renta, desglosando en detalle el resto de cantidades que el arrendatario se obliga a pagar. Hay que recordar que el inquilino sólo tiene obligación de pagar los gastos comunes del inmueble y los impuestos que graven la propiedad del mismo si así se pacta expresamente en el contrato. La tasa de recogida de basuras, o su equivalente, va a cargo del inquilino, así como los suministros de la vivienda. El arrendatario tiene derecho a tener una copia del certificado energético del piso, al efecto de conocer el probable consumo de dichos suministros.
c) La duración del arriendo. Pero, a mi modo de ver, esto sólo es relevante cuando se pacta una duración superior a la mínima legal, o si el inquilino desconoce dicha duración.
d) La forma de actualizar la renta. Aunque desde el pasado 6 de marzo de 2019 la renta del alquiler de vivienda está obligatoriamente indexada a la inflación. Sólo puede aumentarse – o disminuirse – según la evolución del IPC.
e) La fianza y las otras garantías exigidas al arrendatario, cuya suma está limitada desde el 6 de marzo de 2019. La fianza debe depositarse en el Institut Català del Sòl , u organismo colaborador. Con el depósito de la fianza hay que inscribir los datos correspondientes a los contratos suscritos.
Inquilinos y caseros tienen derecho a que el contrato se documente por escrito. En este caso, debe haber tantas copias firmadas como inquilinos y caseros haya.
Contratos de alquiler de vivienda realizados en el marco de una relación empresarial o profesional
Cuando el arrendador es un empresario o un profesional, que en Barcelona tienen el 24,3% de las viviendas de alquiler – mientras que los pequeños propietarios personas físicas tienen el 69% – hay más requisitos sobre las cláusulas de los contratos, contenidos en el artículo 62:
a) Deben ser concretas, claras y sencillas, de comprensión directa. No pueden hacer referencia a textos y documentos que no hayan sido previamente o simultáneamente facilitados en el momento de firmar el acuerdo.
b) El contrato debe estar presidido por los principios de la buena fe y el justo equilibrio de las obligaciones entre las partes, según la definición establecida por la legislación sobre la defensa de consumidores y usuarios. Se consideran abusivas todas las estipulaciones no negociadas que establezcan un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes. Insisto en lo dicho antes: las cláusulas nulas lo serán sólo si contradicen las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos en perjuicio del arrendatario. Las cláusulas oscuras, según la norma general del Código Civil, perjudican siempre a quien las haya redactado.
Un casero o un inquilino deben saber que firmar un contrato de alquiler es una cuestión que requiere se le preste la suficiente atención. Así que siempre es mejor acudir a un abogado especialista en arrendamientos urbanos. Porque solamente un profesional en esta materia del derecho podrá prestar la adecuada asesoría, que puede llegar a ser la diferencia entre un litigio o un feliz y pacífico alquiler.
