Dentro del ámbito de la protección a los adquirentes de viviendas como consumidores, la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge (del derecho a la vivienda) de Cataluña, establece una serie de obligaciones dirigidas a los agentes que intervienen en la prestación de servicios inmobiliarios.
Enumera, pero no son los únicos, a promotores, propietarios, agentes inmobiliarios y administradores de fincas que tengan algún derecho para transmitir, alquilar y ceder viviendas a título oneroso. Deben cumplir la normativa que prohíbe la publicidad ilícita y las normas reguladoras de publicidad establecidas por la propia Llei 18/2007.
Estas últimas se refieren a un deber de información, que debe ajustarse a los principios de veracidad y objetividad. No pueden ocultar datos fundamentales, ni inducir a errores con consecuencias económicas. Se trata de incrementar la transparencia contractual, teniendo en cuenta los estándares razonables de integración de este deber, y los que resultan de la buena fe contractual y la honradez de los tratos.
En la oferta de viviendas para la venta debe facilitarse suficiente información sobre las condiciones esenciales de las fincas comercializadas.
Este deber de información es una obligación administrativa. Su incumplimiento es una infracción leve. La multa oscila entre los 3.000 y los 9.000 €. La falta del deber de información no afecta a la validez del contrato de compraventa.
La información que debe proporcionarse al futuro comprador
En la oferta de viviendas en venta debe proporcionarse al posible comprador la siguiente información antes de entregar cualquier cantidad a cuenta del precio final:
- Debe identificarse el agente que interviene en la operación. La Llei 18/ 2007, prohíbe comercializar inmuebles por cuenta ajena sin el oportuno encargo profesional.
- La superficie útil de la vivienda y de sus anexos (trasteros, plazas de aparcamiento).
- Debe entregarse la inscripción registral (nota simple), donde constan las cargas y gravámenes de la finca: hipotecas, inquilinos.
- El precio total de la transmisión. Hay que indicar también los impuestos que gravan la vivienda y los impuestos y gastos que legalmente correspondan al comprador por la compra.
- Si se trata de una oferta de transmisión de viviendas en proyecto o construcción, deben constar los plazos de inicio de las obras y de entrega de las mismas.
La información que debe proporcionarse al comprador cuando entrega una suma a cuenta
- La descripción de las características esenciales de la vivienda. Materiales empleados en la construcción, su orientación (sur, norte) principal, el grado de aislamiento térmico y acústico, las medidas de ahorro energético. La cédula de habitabilidad sirve para informar de las condiciones físicas del inmueble.
- Los servicios e instalaciones de que dispone la vivienda. Tanto los individuales como los comunes del edificio.
- Para los supuestos de primera transmisión de la vivienda, el número de licencia de obras y las condiciones para su concesión. Si lo que se ofrecen son viviendas proyectadas también hay que informar de la licencia de obras y, cuando se terminan, hay que dar una copia de la licencia de primera ocupación.
- Para los supuestos de segunda transmisión y sucesivas de la vivienda (que son la gran mayoría de compraventas), hay que informar de la antigüedad del edificio.
- La identificación registral de la vivienda, en la que constan las cargas y gravámenes (inquilinos, hipotecas), las afectaciones fiscales y la cuota de participación en los elementos comunes del edificio en el que esté el piso.
- El importe de las cuotas y las derramas comunitarias. Para los supuestos de segunda transmisión y sucesivas de la vivienda, los gastos comunitarios pendientes de pago.
- Las condiciones económicas y financieras de la transmisión, especialmente la forma y los plazos de pago. Hay que informar de si se exige una entrada inicial, así como los intereses que pudieran devengarse.
La Llei 18/ 2007 incluye especiales obligaciones de información a las personas físicas o jurídicas, actuando en el marco de una actividad profesional o empresarial, para concertar contratos de compraventa y recibir cantidades a cuenta de una vivienda en construcción o aún en proyecto. También hay otras para la venta de una vivienda terminada, de nueva planta u obtenida en un proceso de gran rehabilitación, de aplicación a las mismas personas.
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En la última década las compraventas de #vivienda e #inmuebles de extranjeros en #Cataluña han supuesto un incremento del 181%, pasando de 6.216 en 2011 a las 17.493 de 2021https://t.co/ernvswszhi
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) April 25, 2022
