El coronavirus ha traído novedades en forma de resoluciones judiciales.
El Juzgado de Primera Instancia 3 de Barakaldo ha dictado un auto de medidas cautelares inaudita parte (proceso 587/2020) a instancias del arrendatario de un local de negocio. El auto 221/2020, de 1 de septiembre, prohíbe al propietario instar el desahucio y reclamar rentas impagadas por un local cerrado por la crisis del COVID19. Además, establece una renta variable en relación porcentual con las ventas de la arrendataria, y una disminución del 50% en la totalidad de los gastos y contribuciones relacionadas con el centro comercial donde se ubica el negocio. Este es el enlace al texto del auto.
Los jueces de primera instancia de Barcelona – los competentes en litigios sobre alquiler de fincas urbanas y comunidades de propietarios, entre otros – han tomado una serie de acuerdos. Los acuerdos y el comunicado son de fecha 12 de noviembre de 2020.
Estos acuerdos tienen que ver con las novedades legales promulgadas en Cataluña a causa de la crisis del coronavirus. No tienen carácter vinculante al versar sobre materia jurisdiccional. Muestran el parecer mayoritario de los jueces de Barcelona- los acuerdos no se han tomado por unanimidad, sino «por muy amplia mayoría«. Hay que tenerlos muy presentes a la hora de presentar demandas sobre los puntos acordados. En Barcelona. En el resto de partidos judiciales se podrá hacer referencia a estos acuerdos, sin ninguna garantía de éxito.
Suspensión de desahucios
El primer acuerdo dice que si el arrendatario de un local de negocio presenta:
Una demanda de revisión de rentas contractuales con base en la doctrina «rebus sic stantibus», o de petición de medidas cautelares previas a la demanda.
O una demanda de reembolso de rentas abonadas indebidamente (Llei 11/2020, del Parlament de Catalunya), o de petición de medidas cautelares.
O un inquilino de vivienda presenta una demanda de firma de un contrato de alquiler de vivienda social (LLei 24/2015, del Parlament de Catalunya), o de adopción de medidas cautelares previas, ello no será motivo suficiente para acordar la suspensión por prejudicialidad civil de un juicio de desahucio por impago.
Y ya hay una sentencia que deniega la suspensión de un juicio de desahucio pese a la presentación de una demanda de revisión de renta debido al COVID19: la 229/2020, de 21 de diciembre, del Juzgado de Primera Instancia 37 de Barcelona.
Sin embargo, el juez podrá suspender el juicio de desahucio atendiendo a las circunstancias concurrentes . El juez deberá tener en cuenta:
- Si se han acumulado las acciones de desahucio y reclamación de rentas.
- El número de mensualidades que se deban y los pagos o consignaciones realizadas por los inquilinos.
Se justifica la decisión en que, en ocasiones, la suspensión del juicio de desahucio puede ser la única medida posible para evitar el lanzamiento de un inquilino que ha mantenido una postura diligente y favorecedora del cumplimiento del contrato, pero que se ha viso afectado por situaciones sobrevenidas ajenas a su voluntad: la crisis del coronavirus. El juzgador debe analizar cada caso concreto, y decidir en consecuencia. Comparad lo dicho hasta ahora con lo que explico en este artículo.
Enervación de desahucios
El acuerdo tiene su base legal en el Decret-Llei 34/2020, del Govern de la Generalitat de Catalunya, que permite al arrendatario de un local de negocio pagar el 50% de la renta si su actividad ha sido suspendida. O el porcentaje que corresponda en caso de restricción parcial de aprovechamiento del inmueble.
Dice el acuerdo que el arrendatario del local podrá enervar el desahucio pagando el 50% de las rentas que deba, o el porcentaje que corresponda. Ello pese a las dudas sobre la constitucionalidad del referido Decret-Llei 34/2020, que, aún así, debe aplicarse por ser derecho vigente y aplicable si se cumplen los requisitos para ello, incluso a los efectos de la enervación del desahucio.
Oposición al desahucio
El arrendatario no puede oponerse a un procedimiento de desahucio por impago con otra demanda en la que se invoque la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus» y la consiguiente fijación de una nueva renta contractual.
El tercer acuerdo admite como motivo de oposición a un juicio de desahucio por impago la imposibilidad de pago de las rentas por circunstancias sobrevenidas e imprevistas derivadas de la declaración del estado de alarma por la COVID19.
Los jueces consideran que ha de facilitarse al inquilino dicha oposición cuando se ha visto imposibilitado para pagar la renta, a los únicos efectos de que el juzgador pueda apreciar que el impago del inquilino no justifica el desahucio. Es decir, que no hay causa de resolución.
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En el juicio verbal en el que al desahucio por falta de pago se acumula la reclamación de rentas o cantidades debidas #Dinero se puede introducir la cláusula rebus sic stantibus vía demanda reconvencional
Tribunal Supremo, Sala Civil, Pleno, 19-6-2023
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) July 17, 2023
