En abril de 2025 entra en vigor la nueva reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que impone un requisito clave: el propietario deberá obtener el permiso de la comunidad de vecinos antes de destinar su vivienda al alquiler turístico.
Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal
La Disposición Final 1 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, incorpora un apartado 3 al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
El párrafo primero de este apartado dice lo siguiente:
“El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley”
La mayoría requerida para que la comunidad de propietarios apruebe la actividad de alojamiento turístico en una vivienda es de 3/5 partes de propietarios y cuotas.
¿Qué implica esta novedad legislativa?
Esta novedad legislativa implica que cualquier persona, física o jurídica, propietaria o copropietaria de una vivienda que esté en un edificio en régimen de propiedad horizontal, debe pedir permiso a la comunidad de propietarios para dedicar su elemento privativo a la actividad de alojamiento turístico.
El artículo 7.3 define el alojamiento turístico remitiéndose al artículo 5, apartado e), de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que excluye este tipo de alojamiento de dicha ley, y que dice:
“La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.”
Por consiguiente, otras actividades no incluidas en esta definición, pero que podrían entenderse como similares, no precisan la autorización de la comunidad de propietarios, salvo que estén prohibidas en los estatutos. El caso más similar sería el alquiler de pisos por habitaciones, incluyan o no servicios propios de la hostelería, como la limpieza.
Claves de la nueva regulación:
✔️ Se aplica a viviendas completas, no al alquiler de pisos por habitaciones.
✔️ La comunidad puede denegar el permiso si considera que afecta a la convivencia.
Consulta con un abogado especialista en propiedad horizontal
La norma se impone a cualquier estatuto de una comunidad de propietarios que no prohíba esta actividad, que son la inmensa mayoría. Por eso, supongo, se legisla, para evitar la proliferación de alquileres de apartamentos turísticos, aunque en muchas ciudades ya no se conceden las preceptivas licencias para esta actividad.
Los estatutos comunitarios pueden prohibir cualquier actividad en una vivienda ubicada en un inmueble organizado en régimen de propiedad horizontal, incluida la de alojamiento turístico, como admiten las sentencias del Tribunal Supremo 90 y 95/2024, siempre que la prohibición o limitación responda al interés general de la comunidad, que se impone así al derecho de propiedad. Si se prohíbe dedicar las viviendas a cualquier actividad económica o comercial el alojamiento turístico está prohibido (Tribunal Supremo, sentencias de 27 y 29-11-2023).
¿Qué pasará si un propietario dedica su elemento privativo al alojamiento turístico sin permiso? El papel del presidente de la comunidad de propietarios
El párrafo segundo del artículo 7.3 LPH dice:
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior
Las acciones judiciales se regirán por lo dispuesto en el artículo 7.2 LPH.
El régimen transitorio de la norma
Esta necesidad de autorización comunitaria para dedicar viviendas o locales al alojamiento turístico entrará en vigor el 3 de abril de 2025.
Consulta con un abogado especialista en propiedad horizontal
Si tienes dudas sobre cómo afectará esta reforma a tu comunidad o a tu propiedad, es recomendable consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal y arrendamientos urbanos.
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