En cualquier vivienda alquilada hay mobiliario y enseres que usa el inquilino y que precisan de tareas de mantenimiento para que puedan seguir cumpliendo su función, dado el desgaste que sufren hasta terminar su vida útil.
El arrendatario tiene la obligación de reparar y sustituir dichos muebles y enseres, siempre que el coste de hacerlo no sea elevado. El inquilino es responsable ante el arrendador de los deterioros que se produzcan en un bien por su uso continuado y por el incumplimiento del mencionado deber de mantenimiento.
El deber de mantenimiento del inquilino debería constar en todo contrato de arrendamiento de vivienda. Y ser detallado, explicando lo que se debe hacer con el parquet, las tuberías, los desagües, las terrazas. No es frecuente, ni mucho menos. Se llena el contrato de párrafos innecesarios, de cláusulas estereotipadas, de repeticiones de artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Confía tu contrato de alquiler a un abogado especialista en arrendamientos. Pueden incluirse cláusulas nulas y abusivas sin saberlo.
De lo que no es responsable el inquilino es de que las cosas agoten su vida útil. No es responsable si el deterioro de la cosa se debe a su antigüedad y no a un uso adecuado de la misma o a su falta de mantenimiento. Estos desperfectos son de cuenta y cargo del arrendador.
Ejemplos de tareas de mantenimiento a realizar por el inquilino
Los ejemplos que siguen son eso: ejemplos. No pretendo hacer un listado exhaustivo, que sería imposible.
Casi todos están obtenidos de sentencias de los tribunales. La abreviatura SAP significa sentencia de la Audiencia Provincial.
Lo más elemental: la limpieza. Hay que limpiar la casa utilizando los productos adecuados para no estropear los muebles y los objetos delicados. En el contrato debe constar siempre qué productos deben usarse y cuales no. El inquilino responderá ante su casero si se oxida una bañera por falta de mantenimiento. En Barcelona, donde el agua del grifo tiene mucha cal, responderá por la mancha negra que deja esta en las bañeras y platos de ducha.
Juntas, tuberías y desagües. Hay que resellar con silicona la bañera, el plato de ducha, el mármol de la cocina. También hay que desatascar tuberías y desagües para evitar obstrucciones que puedan producir daños (SAP Zaragoza, 24-01-2005). El arrendatario responderá de las filtraciones de agua que se produzcan por falta de mantenimiento, pero no de las filtraciones que se deban a la antigüedad de las instalaciones (SAP Valencia, 24-06-2005, y SAP Madrid, 11-01-2007). El inquilino debe probar que no es culpable.
Instalaciones de la vivienda (agua, luz, gas), electrodomésticos. El inquilino debe sustituir filtros y pequeñas piezas de los electrodomésticos que se estropean por el uso diario (SAP Madrid, 25-10-2011 y 26-12-2009). Hablamos de lavavajillas, lavadoras, calderas (SAP VAlencia, 15-02-2019). También debe ocuparse de las reparaciones necesarias para que los electrodomésticos sigan funcionando correctamente, salvo que sea necesaria su sustitución. (Hay que tener en cuenta también la edad del electrodoméstico. No se puede exigir al arrendatario que vaya sustituyendo piezas de un calentador de agua antiguo cuando lleva un mes en el piso.) En este artículo tenéis más información.
Además, hay que distinguir entre los electrodomésticos que se consideran necesarios para que la vivienda sea habitable, como la caldera, y los que no (SAP Asturias, 16-12-2004), entre los que estarían el aire acondicionado y el lavavajillas. (Aunque es posible que dentro de muy poco el aire acondicionado sea más necesario que la caldera de la calefacción.) Los segundos solo serán de cuenta y cargo del casero si deben ser sustituidos (SAP Barcelona, 14-02-2008).
Las operaciones en las instalaciones de suministros de la vivienda solo serán de cuenta y cargo del arrendatario cuando se realicen para garantizar un correcto funcionamiento y mantenimiento de los aparatos, sean de poco coste y deriven del uso normal. Compete al arrendador hacerse cargo de la revisión de las instalaciones de luz, agua y gas, dado que es quien debe garantizar que la vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad que la ley exige (SAP Madrid, 02-10-2015).
Persianas. La conservación de las persianas corresponde al arrendatario de la casa; sustituir una cuerda, recolocar una lama que ha salido de sitio (SAP Baleares, 09-02-2012, y SAP Lleida, 23-04-1999). El arrendatario no responderá si alguna lama se ha roto debido a la antigüedad de la misma. Tampoco estará obligado el inquilino a reparar el daño que provoca el salitre en los metales, inevitable en viviendas que están muy cerca del mar.
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