Esta frase me la dijo un cliente en una visita: «antes dejar de comer que dejar de pagar el alquiler». La decía su padre. Era una humilde familia de emigrantes en Barcelona. Se me quedó grabada, no sólo por su crudeza, sino también por lo que tiene de sabiduría popular. El hombre sabía que se jugaba el techo de los suyos si dejaba de pagar la renta del alquiler de su casa.
Dice el art. 17.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que el pago de la renta «habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes». Naturalmente, salvo pacto en contrario. Sea el alquiler de vivienda o de local.
Consecuencias del incumplimiento de la obligación de pagar
1.- Basta el impago de un mes de renta para instar el desahucio del inquilino. Dice el Tribunal Supremo: «por ser un contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendamiento es la de pagar la renta. por otra parte, salvo que las partes hayan acordado que su abono se realice en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual».
2.- Sobre los efectos resolutorios del retraso en el pago. En una interpretación sociológica de la norma el más alto Tribunal recuerda que es la «propia legislación arrendaticia urbana (…) la que en determinados supuestos acaba equiparando el incumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resolución del contrato a instancias del arrendador». Basta el retraso en el pago, aunque se pague, para finalizar el arriendo. Aunque el retraso consentido no justifica un desahucio (Audiencia de Barcelona, Sección 4ª, 17-2-2015).
3.- Incluso pagando lo debido antes de recibir la demanda judicial el inquilino puede ser desahuciado. Sentencia de 27 de marzo de 2014: «Declarar como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia (…) aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas».
Es decir, el inquilino debe pagar siempre, aunque el casero incumpla sus obligaciones.
La obligación de pago del inquilino y la mora del casero
También puede ser moroso el acreedor que no cobra cuando tiene derecho a ello. Técnicamente, la mora de este útimo se denomina mora accipiendi o mora creditoris. Tal mora existe cuando el arrendador no acepta el dinero o no presta la menor colaboración para el cobro. Obviamente, esta situación no se presume, sino que debe probarla el inquilino.
Os lo ilustro con sentencias.
En un pleito que se resolvió en la Audiencia de Madrid, Sección 14ª, sentencia de 20-10-2014, el tribunal decide que no hay mora del casero y desahucia al arrendatario aunque aquel no cobrara entre 1994 y 2013. El tribunal argumenta: «no consta que el arrendatario haya desplegado actividad alguna para el pago de las rentas, pues sólo se aporta una fotocopia de un giro remitido el 27-12-1994, y, desde la citada fecha hasta la interposición de la demanda, no ha promovido expediente alguno de consignación de rentas.» Es decir: aunque el arrendador no haga nada por cobrar, el inquilino debe poder probar que ha hecho todo lo posible por pagar, incluyendo la consignación de lo debido. En otra sentencia de la Audiencia de Sevilla, de 17-7-2013, se lee que si el arrendatario no localizaba a la propietaria para pagar la renta debía haberla consignado judicialmente.
En la sentencia de 10-12-2015, de la Sección 14ª de la Audiencia de Madrid, no se admite el desahucio instado por el casero. El tribunal considera que hay mora accipiendi cuando la inquilina ha enviado 64 giros postales que no fueron cobrados en su integridad por el arrendador y ha consignado la renta en el juzgado tres veces.
No puede haber desahucio si…
La mora accipiendi del arrendador no le impide cobrar la renta mientras su derecho no haya prescrito. Lo que si le impide es desahuciar al inquilino por impago de la renta.
La jurisprudencia de los tribunales ha establecido que no procede el desahucio si el pago no se ha efectuado dentro del plazo por culpa del arrendador.
No procede el desahucio cuando:
- El arrendatario intentó pagar al casero en el domicilio designado en el contrato.
- Se ha ingresado la renta en la cuenta corriente del arrendador y este la ha rechazado.
- El inquilino ha girado la renta al casero y este la ha rechazado.
- Se ha consigando la renta en el juzgado o notarialmente y el arrendador ha rechazado su cobro.
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