Antes de las vacaciones de Semana Santa, y de escribir este post, tuve un juicio de desahucio de un contrato de alquiler de vivienda de renta antigua por impago del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) en Vic. Esto me ha llevado a escribir este artículo.
En los alquileres actuales el inquilino solo debe pagar el IBI si se ha pactado en el contrato. La cuestión del pago del IBI por un arrendatario de renta antigua es más compleja.
La obligación de pagar el IBI
En los alquileres de renta antigua, tanto si son de local como de vivienda, hay que distiguir entre los arriendos anteriores a la entrada en vigor del RDL 2/1985 (Decreto Boyer), el 9 de mayo de 1985, y los posteriores. Para aquellos el pago del IBI es obligatorio para el inquilino. Para los posteriores, sólo es obligatorio el pago si se ha pactado, según lo dispuesto en el artículo 9 del RDL 2/1985, y el artículo 20.1 y las Disposiciones Transitorias de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
Además, en los alquileres de locales sometidos a tácita reconducción firmados antes del 9 de mayo de 1985 no se puede repercutir el IBI si no se ha pactado expresamente en el contrato. A esta conclusión se llega por una combinación de Disposiciones Transitorias (bastante confusas) y artículos de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y por lo previsto en los artículos 1566 y 1581 del Código Civil. Hay otra argumentación en la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6ª, de 19-05-2016, pero se llega a la misma conclusión.
Cuando el arrendatario está obligado a pagar el IBI, este se considera una cantidad asimilada a la renta. Una suma asimilada a la renta es aquella cuyo pago ha de asumir el inquilino por mandato legal, y no por pacto – también es una suma asimilada a la renta la tasa de basuras. Su impago implica la posibilidad de que el casero solicite al juez la resolución del contrato locativo y el consiguiente desahucio. Esto por aplicación de la causa 1ª del art. 114 del T. R. de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, según la interpretación que con valor de doctrina jurisprudencial hizo el Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo en la sentencia de 12 de enero de 2007.
¿Cuándo empieza la obligación del arrendatario de pagar el IBI?
La obligación del arrendatario de pagar el IBI nace cuando el casero se lo reclama. No es necesaria una previa manifestación de este de que le va a cobrar a aquel el Impuesto de Bienes Inmuebles. Es la doctrina de la Sala Civil de Tribunal Supremo, expresada en la sentencia de 22 de abril de 2013.
La obligación del inquilino de pagar el IBI, o el derecho del arrendador a reclamarlo, prescribe. En Catalunya el plazo de prescripción es el de 3 años de los pagos periódicos, igual que la renta. En los territorios donde está vigente el Código Civil el plazo de prescripción es el de 5 años de los pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves del artículo 1966.3ª. Igual que la renta.
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