Como os comenté en este artículo en cualquier contrato de alquiler de fincas urbanas puede cambiar la persona del casero. Y, como también os contaba, el arrendatario no tiene participación alguna en este cambio. Se produce sin su anuencia, y muchas veces sin su conocimiento. Justo lo contrario de lo que sucede con el cambio de inquilino.
Para el arrendatario el problema principal de un cambio de casero es que la duración del contrato de alquiler de vivienda se ve afectada. Lo que equivale a decir que puede acabarse el arriendo. Esto depende del modo en que el nuevo casero adquiere esta condición, como explico en el artículo.
Pero si el contrato de alquiler continúa tal y como estaba, ¿qué ocurre con la obligación de pagar la renta?
Y no sólo esto. El inquilino debe hacer todo lo posible por pagarla, hasta el punto de tener que demostrar que el arrendador no quiere cobrarla para liberarse de su obligación. Lo contrario es exponerse a un desahucio por impago, para lo cual basta retrasarse en el pago de la renta. Pero cuando cambia la persona del casero esta obligación no es igual.
La obligación de comunicación del nuevo casero al arrendatario
El Derecho es un sistema de reparto de cargas. Esto te toca a ti, esto otro a él. En el derecho de arrendamiento de fincas urbanas corresponde al inquilino pagar la renta y al arrendador conservar la vivienda en condiciones de ser habitable.
Cuando fallece el arrendatario, si alguien de los que tiene de derecho a ello quiere subrogarse en el contrato debe comunicarlo al arrendador en forma y plazo, so pena de no poder subrogarse. Lo dice claramente el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que se aplica también a los alquileres de renta antigua. El casero no puede tener la obligación de conocer la muerte de su inquilino y suponer una subrogación que es una declaración de voluntad del futuro arrendatario.
Si el arrendatario no participa en el cambio de casero, es obvio que es el nuevo arrendador quien tiene que comunicar el cambio a sus inquilinos. Queda más explicado a continuación.
Unas sentencias
En una sentencia de la Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid, de 8-3-2018, se planteaba el desahucio de una señora que pagaba a quien había sido su casero cuando el piso ya había pasado a ser propiedad de un banco después de una ejecución hipotecaria. El banco alegaba que no había cobrado la renta desde que era propietario de la vivienda, aunque no había comunicado nada a la inquilina. El tribunal desestimó la demanda.
Según esta sentencia:
1.- Es exigible al adquirente de la vivienda, al nuevo casero, que comunique de forma expresa – y fehaciente, o de cualquier otro modo que deje constancia – al arrendatario que ha adquirido la propiedad del inmueble.
2.- Y también le es exigible que le indique la forma de pago: transferencia bancaria, recibo girado a la cuenta del arrendatario, en metálico. Y que le requiera de pago.
3.- El pago realizado por la señora al casero original tiene efectos liberatorios, según lo dispuesto en el artículo 1164 del Código Civil. El nuevo casero tendrá que reclamar las rentas que le correspondan al antiguo arrendador.
Otra sentencia, esta de la Audiencia de Alicante, Sección 5ª, 209/2017, de 31 de mayo, falló que sólo puede computarse el impago de la renta desde que el inquilino tuvo conocimiento del cambio de arrendador y no antes. Y, por ello, también desestima la demanda de desahucio y resolución del contrato.
Ahora bien, hay que tener en cuenta que el inquilino puede tener conocimiento del cambio de arrendador sin necesidad de que este se lo notifique. Caso de que se pruebe dicho conocimiento el pago al anterior propietario no tendrá el efecto liberatorio del artículo 1164 del Código Civil, pues ya no será un pago hecho de buena fe a quien tiene derecho al cobro. Lo dice la sentencia de la Audiencia de Barcelona, Sección 4ª, de 3-5-2017. Y añade que, sabiendo el inquilino que hay un nuevo arrendador, lo que debe hacer es suspender el pago hasta saber cómo y dónde pagar la renta. En el mismo sentido, sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6ª, de 27-9-2018.
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