Expliqué en este artículo que la venta de un bien inmueble tiene dos partes: el título y el modo que son, respectivamente, el acuerdo documentado en el correspondiente contrato privado y la entrega de la finca al comprador.
En este voy a explicar:
- En qué consiste la obligación de entregar la finca al comprador.
- Las formas de hacer la entrega.
La entrega del bien se llama tradición, que viene del latín traditio, que significa, precisamente, entrega. (La tradición, entendida como fenómeno cultural, es el acervo que unas generaciones entregan a las siguientes).
La entrega de la finca no implica necesariamente su entrega material, sino la transmisión de su posesión jurídica. La posesión se define, en Derecho Civil catalán, art. 521-1 CCCat, como el poder de hecho sobre una cosa o un derecho que ejerce alguien por sí o mediante terceros. En el Código Civil (art. 430) se define como la tenencia o disfrute de una cosa o derecho por alguien unidos a la intención de haberlos como suyos.
La entrega del inmueble implica la voluntad de transmitir, por parte del vendedor, y la de adquirir el dominio, por parte del comprador.
No es necesaria la entrega al comprador cuando éste ya poseía el inmueble por cualquier título. Sería el caso de unos inquilinos que adquieren la casa en la que viven mediante un contrato de opción de compra.
La entrega puede hacerse mediante la ocupación del inmueble por el comprador, lo que se denomina tradición real. Sin embargo, el tráfico jurídico admite formas fingidas de tradición, hechos demostrativos que tienen los mismos efectos que aquella. Lo dice el art. 438 CC: «La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa, animal o derecho poseído, o por el hecho de quedar estos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho».
La obligación de entregar la finca
La obligación de entregar el inmueble es el principal deber del vendedor.
Además, el vendedor está obligado a hacer todo aquello que sea necesario para que el comprador obtenga el inmueble que ha comprado. Con la compraventa el comprador espera obtener un inmueble (piso, local, nave) para satisfacer un concreto interés. De lo contrario, se frustra la finalidad del contrato.
Por ello, dice el Tribunal Supremo, sentencia de 10-10-2011, que el comprador puede resolver el contrato por todo incumplimiento del vendedor que le prive de su derecho a disfrutar la finca.
Pero hay también derechos accesorios, empezando por lo dictado por la buena fe y el deber de comportamiento según los usos del tráfico, además de lo que se haya pactado.
El plazo de la entrega
La obligación de entrega del vendedor existe desde la perfección del contrato, salvo pacto de condición o término.
Lo normal es pactar términos de pago del precio y de entrega de la finca.
Si se redacta mal el contrato, y no hay plazos para pagar, el vendedor no está obligado a entregar el inmueble hasta que el comprador haya pagado el precio, o se comprometa a pagarlo simultaneamente a la entrega.
Si el comprador ha pagado el precio en los plazos convenidos y el vendedor no entrega el inmueble en el término pactado, la parte vendedora se constituye en mora. Deberá indemnizar al comprador por daños y perjuicios, lo que incluye el daño emergente y el lucro cesante.
En cuanto a la resolución del contrato por retraso o falta de entrega, la jurisprudencia del Tribunal Supremo es que el mero retraso en la entrega no siempre produce la frustración del fin perseguido por el comprador en una compraventa, que es tener la propiedad y uso del inmueble. El retraso no puede equipararse siempre a incumplimiento, ni puede dar lugar siempre a la resolución contractual.
La tradición real
La tradición real es la entrega material del bien comprado. En la venta de bienes muebles es el paso de mano a mano, como cuando se compra el pan. En la venta de inmuebles es poner en poder y posesión del comprador la finca vendida, como dicen los arts. 1462 CC (Tribunal Supremo, 2-11-1993) y 531-4.1 CCCat.
Cuando se entrega una vivienda en construcción la obligación de entrega de la vivienda, por parte del promotor, no se cumple con la puesta en posesión del comprador. También se exige que la vivienda tenga cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. Se exige la entrega del piso o casa en condiciones de habitabilidad.
Sin embargo, el Tribunal Supremo, sentencia de 1 de octubre de 2013, ha matizado esta obligación. Su incumplimiento sólo tiene carácter esencial si se ha pactado en el contrato, o cuando se deduzca de las circunstancias de cada caso. Este segundo supuesto se producirá cuando la concesión de la cédula o la licencia no sea posible en un plazo razonable por una posible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, con lo que se pone en riesgo la incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente. Será el vendedor quien deberá probar el carácter accesorio de la falta de dichos documentos, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.
Cuando se entrega una finca de segunda mano la entrega de la misma debe hacerse en el estado en el que se encontraba al perfeccionarse el contrato (art. 1468 CC).
La tradición simbólica
En la tradición simbólica, la transmisión no se vincula al traspaso de la cosa vendida, sino a la entrega de otra cosa accesoria y representativa de aquella, como las llaves de un piso.
El Tribunal Supremo (TS), sentencia 369/2005, de 18 de mayo, dice: «El vendedor consintió una seride actos como gestiones, pagos, posesión de ciertos documentos, que sirven para probar la tradición. El odenamiento jurídico español permite la tradición a través de medios ficticios y espiritualizados». No hay un numerus clausus de formas de entrega. En el mismo sentido, la sentencia del TS 541/2017, de 4 de octubre, y la del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (STSJCat) de 21 de marzo de 2016.
La inscripción de la finca a favor del comprador en el Catastro Inmobiliario, y el consiguiente pago del I.B.I., es una prueba de la entrega del inmueble. También se pueden considerar formas de entrega el pago por el comprador de los gastos de la comunidad de propietarios y el cobro de las rentas de un alquiler de la finca.
En las ventas judiciales (subastas) la propiedad del inmueble se transmite con la adjudicación al rematante de la finca subastada (TS, 11-7-1992).
La tradición instrumental
La entrega instrumental es la prevista en los arts 1462 CC y 531-4.2.a) CCCat. Consiste en el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Ésta es la forma más usual de entrega de un inmueble, aunque no sea una entrega de la posesión. Es más bien un equivalente en términos estrictamente jurídicos. La posesión puede haberse entregado mucho antes y, generalmente, se entrega después.
Esta equivalencia entre entrega y otorgamiento de escritura pública tiene carácter de presunción iuris tantum. Admite prueba en contrario de que la transmisión se produjo antes por otras vías, o después.
Para otorgar la escritura, el vendedor debe poseer la vivienda en concepto de dueño, o hallarse en condiciones de realizar la entrega.
La constituto posesorio en Derecho Civil catalán
Este pacto significa que el vendedor no transmite la finca vendida, sino que se mantiene en posesión de la misma en nombre del comprador.
Por ejemplo, una persona que poseía un piso como dueño pasa a ser arrendatario del nuevo propietario, y continúa siendo el poseedor del mismo, de tal forma que no hay entrega propiamente dicha.
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