Antes de leer este post, quizás te interesará leer este sobre las diferencias entre un contrato privado y una escritura pública.
En una compraventa de inmuebles el acuerdo inicial suele realizarse en un documento privado que, generalmente, es el mal llamado contrato de arras. La entrega de la finca se produce, también generalmente, con la escritura pública. Pero la ley no establece que sea así ncesariamente. Se puede entregar el inmueble sin firmar la escritura.
Sin embargo, ambas partes pueden obligar a la otra al otorgamiento de la escritura pública. A quien más interesa el otorgamiento de la escritura es al comprador, puesto que no tendrá la finca a su nombre hasta que no la inscriba en el Registro de la Propiedad. Y sólo se puede inscribir la finca si hay documento público. Los contratos privados no tienen acceso al Registro de la Propiedad (artículo 3 de la Ley Hipotecaria).
Hay montones de sentencias sobre la obligación del vendedor de otorgar la escritura pública. Por ejemplo, la de la Sección 7ª de la Audiencia Provincial (AP) de Asturias, sede de Gijón, Sección 7ª, de 2 de julio de 2021.
Pero, en interés de quien compra, la obligación de firmar la escritura pública de compraventa debe constar en el contrato privado. Porque el Tribunal Supremo, sentencia de 16 de septiembre de 2014, ha establecido como doctrina jurisprudencial que el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa, celebrado según dispone el artículo 1280 del Código civil, no es causa de resolución contractual al amparo de lo dispuesto en el artículo 1124.
No es obstáculo para tal obligación que el comprador no haya pagado la totalidad del precio pactado. Pero deberá pagarse lo que quede por abonar cuando se firma la escritura.
El comprador que haya adquirido el inmueble de un vendedor que no hubiere firmado escritura pública cuando lo compró está legitimado para exigir a los anteriores vendedores el otorgamiento de las escrituras públicas correspondientes (Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, sentencia 1244/2001, de 31 de diciembre).
La obligación del vendedor de otorgar la escritura pública alcanza a sus herederos (AP Madrid, Sección 18ª, 12-7-2021) y legitimarios – a los dos conjuntamente si los hay. Esto es así porque el artículo 1257 del Código Civil establece que «los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorga y sus herederos…». (Con excepciones que no son del caso.) Incluso si son ignorados herederos, puesto que tienen igualmente legitimación pasiva (AP Guadalajara, Sección 1ª, 19-12-2018).
Si no se puede encontrar a los ignorados herederos, habrá que suplir su voluntad con una sentencia judicial. También cuando el vendedor no se preste a cumplir con su obligación.
El juez condenará a los susodichos a emitir una declaración de voluntad consistente en el consentimiento a otorgar la escritura pública. Si no lo hacen en plazo, su voluntad se suplirá con la del juez si los elementos esenciales del negocio (sujetos, precio y finca) están predeterminados, mandándose inscribir el auto correspondiente en el Registro de la Propiedad como si fuera una escritura (Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de junio de 2021). Cuando algunos elementos no esenciales del negocio no esten claros, el tribunal los determinará en su resolución. Si la indeterminación afecta a elementos esenciales, los compradores podrán exigir daños y perjuicios (artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
No hay plazo de prescripción para la acción personal del comprador (Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 24-6-2009). Puesto que es una acción personal, el juzgado competente para pedir que se otorgue la escritura pública será el del domicilio del demandado (artículos 50 y 51 de la Ley de Enjuciamiento Civil).
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