Los arrendamientos para uso distinto de vivienda son los que recaen sobre edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea el de vivienda habitual.
Se incluyen los arrendamientos de temporada, que aquí no tratamos – aunque lo que se dice tiene validez para ellos.
En este post nos referimos a los arriendos de locales de negocio, oficinas, naves industriales.
En los arrendamientos para uso distinto de vivienda rige la libertad de pactos entre las partes, reconocido en el art. 1255 del Código Civil. No hay más limitación que lo dispuesto en las leyes y el respeto a los derechos fundamentales. La Ley de Arrendamientos Urbanos es de aplicación supletoria, como norma dispositiva que es. No es de aplicación la legislación de potección al consumidor: no hay cláusulas abusivas.
Para las obras también rige la libertad de pactos. Si no se pacta nada, actua como supletorio el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que remite a lo dispuesto para las obras en el alquiler de vivienda habitual. Hay que entender que no basta con excluir este artículo en un alquiler para uso distinto de vivienda, sino que hay que pactar un régimen concreto para las obras; especialmente a quién corresponde la conservación del inmueble.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no dice nada sobre las obras de adaptación del inmueble para que sea útil para el uso al que se le destina. Tampoco encontramos regulación sobre ello en otras leyes.
Cuando no se pacta expresamente, o no se redacta bien el contrato, hay que acudir al criterio de los Tribunales.
Las obras de adaptación permitidas
Los Tribunales consideran implícita en el alquiler para uso distinto de vivienda la facultad del arrendatario de realizar las obras necesarias para adecuar el local arrendado al uso pactado (Tribunal Supremo, sentencias de 24-10-1963 y 17-04-1989).
Obviamente, no es lo mismo alquilar un local vacio para instalar un restaurante que arrendar una oficina para ubicar un despacho de abogados. En el primer caso las obras pueden ser de mucha entidad; en el segundo, inexistentes.
Pero hay dos condiciones:
- Que la finca arrendada no reúna las condiciones precisas para el destino pactado. Las obras deben ser las necesarias para que el local sirva al uso al que será destinado.
- La autorización implícita no queda al arbitrio del inquilino. No es ilimitada en el tiempo y el espacio, aunque ello no implica la renuncia a la ejecución de obras cuya necesidad surja posteriormente.
Además, el arrendatario tiene la obligación de obtener la autorización de su casero cuando las obras de adaptación modifiquen la configuración de la finca y/o de los accesorios arrendados (muebles, garajes, trasteros). También cuando provoquen una disminución de la seguridad de los mismos. La excepción es que se haya pactado otra cosa en el contrato, para lo cual siempre es aconsejable la asesoría de un abogado especialista. Y, por si fuera poco, habrá que tener la aquiescencia de la comunidad de propietarios cuando sea necesaria, y las pertinentes licencias y autorizaciones administrativas y municipales.
En caso de que el arrendador no de esta autorización, el arrendatario está facultado para pedir judicialmente el consentimiento (Audiencia Provincial de Teruel, sentencia de 20 de enero de 2000).
La prueba del consentimiento del casero a las obras recae en el inquilino. El consentimiento de aquel no puede deducirse de su conocimiento. Los tribunales dicen que conocer no es consentir. El consentimiento ha de constar de manera patente e inequivoca, o deducirse de actos o hechos del arrendador que no admitan otra interpretación. Es lo que dijo el Tribunal Supremo en sus sentencias de 14-03-1974, 14-06-1991 y 15-07-1992).
La carencia en el cobro de la renta y el pago de la renta con obras
Normalmente, hasta que no se han hecho las obras de adaptación no hay negocio ni ingresos en la finca alquilada. Por ello se suele pactar una carencia en el cobro de la renta. Durante el período de carencia no hay obligación de pagar la renta porque así se ha pactado.
Hay otra posibilidad. Sustituir el pago de la renta por la realización de las obras deadaptación, que pueden ser de interés para el propietario del inmueble. Es algo similar a la carencia, pero de diferentes efectos jurídicos.
En la sustitución de la renta por obras hay que definir en el contrato las obras a realizar. Estas obras serán la contraprestación del arrendatario por el alquiler de la finca, aunque por un tiempo limitado. En este caso, las obras son una renta en especie. Por ello, la obligación del arrendatario debe entenderse como una obligación de resultado: realizar las actuaciones y asumir todos los costes necesarios para lograr el resultado pactado. Si no cumple se expone a una resolución contractual.
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