Un local de negocio se alquila con un propósito concreto. En general, instalar un comercio abierto al público ofreciendo productos o servicios. El control administrativo sobre locales abiertos al público es poco exigente en el caso de zapaterías o autoescuelas. En otros, las condiciones exigidas para tener la licencia de actividad en un local son gravosas. Es el caso de bares y restaurantes.
En el alquiler de local comercial las partes son libres de pactar las cláusulas que tengan por conveniente en relación a las obras que pueden hacerse en él. Si no se hace constar nada regirá lo dispuesto para el arrendamiento de vivienda, lo que no conviene al arrendador.
Obras de adecuación
Son las obras que tiene que realizar el arrendatario para acondicionar y preparar el local o hacerlo apto para la actividad.
En los contratos de alquiler debería estipularse siempre que, ya entregado el local, el arrendatario podrá realizar las obras necesarias para su adecuación, incluyendo la colocación de rótulos y anuncios publicitarios. Para compensar su coste se puede acordar un período de carencia en el pago de la renta. O no aumentar la renta durante un período de tiempo.
Para evitar problemas con la comunidad de propietarios, es aconsejable que el arrendador prohíba expresamente al arrendatario que las obras afecten a elementos comunes del edificio, su estructura (paredes maestras, pilares), configuración y seguridad. Además, que el arrendatario se obligue a cumplir las normas comunitarias, presentar un proyecto y obtener las licencias necesarias antes de la obra. El arrendador debe exonerarse de responsabilidad si no se obtienen las licencias.
Puede darse un plazo para adecuar el local. El arrendador puede exigir al arrendatario autorización previa y escrita transcurrido dicho plazo. Tiene sentido, por su finalidad, la limitación temporal de la adecuación de la finca. Aunque las necesidades de adecuación de un local pueden variar con el tiempo. En la venta de ropa la tienda debe adaptarse a las novedades para hacer atractivo el establecimiento y atraer clientes.
Al finalizar el alquiler el arrendador debe asegurarse que las obras queden en beneficio de la propiedad, salvo las que puedan retirarse sin menoscabo (cárteles, alarmas, toldos), y que los desperfectos ocasionados por la retirada los pague la arrendataria. O que ésta deba reponer el local a su estado inicial. También puede acordarse una indemnización al arrendatario, pues el arrendador puede enriquecerse injustamente con estas obras. Sería el caso de un local vacío en origen que el arrendatario ha convertido en restaurante.
Falta de cláusulas sobre obras de adecuación. Jurisprudencia
¿Qué ocurre si no hay ninguna cláusula en el contrato autorizando a adecuar el inmueble? Suele alquilarse el local para instalar un negocio concreto: frutería, tienda de muebles, bar. Los tribunales consideran que la autorización para adecuar el local está implícita en el contrato si se establece un destino que exija obras de acondicionamiento. Este criterio tiene su fundamento en el artículo 1554.2 del Código civil: el arrendador debe entregar el inmueble en estado de servir. Por tanto, no se podrían hacer obras de adecuación si no fueran necesarias.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, Sec. 2ª, 17-11-2008, consideró que en un local que no era apto para desarrollar ninguna actividad, el arrendatario estaba legitimado para remodelar paredes y suelos, abrir puertas para comunicar estancias y sustituir otras por ventanas.
Hay jurisprudencia que considera superflua la cláusula de autorización de obras de adaptación. Tales obras están implícitas en el contrato: sentencia de la Audiencia de Sevilla, Sec. 5ª, de 19-4-2006.
Audiencia Provincial de Girona, Sec 1ª, 12-6-2012: las obras realizadas sin el consentimiento del arrendador no son causa de resolución del contrato (artículo 27 de la Ley de arrendamientos urbanos) si pueden retirarse sin menoscabo del local. Considera lícito que el inquilino coloque un falso techo, paredes de pladur y parquet, para adecuar su local. Cita sentencias del Tribunal Supremo (por todas, la de 18-12-2008, recurso 3127/2002) que no consideran causa de resolución del contrato:
- Las obras de mera conservación, reparación, adecentamiento y todas las necesarias para mantener el local para su uso.
- El alicatado de embellecimiento.
- Aquellas obras hechas para evitar un daño inminente o una grave incomodidad.
- Las ordenadas por la Administración, ejecutadas por el inquilino por pasividad de la propiedad (Audiencia de Madrid, Sec. 19ª, 2-7-2009).
Serán causa de resolución del alquiler las obras que alteren la configuración y estructura del inmueble sin consentimiento del arrendador, aunque sea para adecuar el local a su destino (sentencias de la Audiencia de Alicante, Sec. 5ª, 10-9-2009, y Madrid, Sec. 20ª, 25-6-2008).
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