Las obras que pueden hacer los arrendatarios discapacitados y los inquilinos que tengan más de 70 años en la vivienda por razón de su discapacidad o su edad están previstas en el artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La discapacidad puede existir cuando se firmó el contrato de alquiler o surgir con posterioridad. Para realizar las reformas debe acreditarse la declaración de discapacidad y su grado.
Las condiciones para que el inquilino haga las obras
Los requisitos son los siguientes:
A) Que notifique su voluntad de hacer las obras al casero, pero no necesita su autorización. Debe comunicarle su intención antes de iniciarlas por escrito y de forma fehaciente.
B) Puede hacer en la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años del arrendatario. Siempre dentro de la casa o piso. Las obras no pueden afectar a elementos o servicios comunes del edificio (como las paredes maestras) ni provocar una disminución en su estabilidad o seguridad.
C) También puede hacerlas si los discapacitados o mayores de 70 años son:
- Su cónyuge o la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual.
- Los familiares con los que conviva. Incluye a los consanguineos y a los afines.
Este es el texto vigente para arriendos de vivienda habitual firmados después del 6 de junio de 2013.
Para los contratos firmados antes del 6 de junio de 2013, tanto los que se rigen por la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos como los regulados en el Texto Refundido de la Ley Arrendamientos Urbanos de 1964, según dispone la Disposición transitoria 2ª.A) 2 de la Ley 29/1994 , el texto vigente es este:
“ El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o a la de los familiares que con él convivan.”
Observen que en el artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se ha sustituido el término minusválido por el de discapacitado y se ha incluido a los mayores de 70 años. Es un supuesto exacto al que permite pedir al juez la instalación del ascensor en el edificio.
Concepto de discapacitado
Legalmente la palabra discapacitado se define en el artículo 4.1 del Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social:
“Son personas con discapacidad aquellas que presentan deficiencias físicas, mentales, intelectuales o sensoriales, previsiblemente permanentes que, al interactuar con diversas barreras, puedan impedir su participación plena y efectiva en la sociedad, en igualdad de condiciones con los demás.”
El artículo 4.2 dice que tendrán la consideración de personas con discapacidad:
«… aquellas a quienes se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento. Se considerará que presentan una discapacidad en grado igual o superior al 33 por ciento los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total, absoluta o gran invalidez, y a los pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.”
La declaración de discapacidad es competencia de las Comunidades Autónomas.
Problemas para hacer las obras
El arrendador puede oponerse a que se realicen obras no indispensables, que sólo tengan por objeto una mayor comodidad o facilidad de acceso, que no sean imprescindibles o que sean desproporcionadas a los fines previstos en la ley.
El inquilino tiene un importante obstáculo para la realización de las obras. El apartado 2 del artículo 24 permite al arrendador exigir al arrendatario, al término del contrato, la reposición de la vivienda al estado anterior. La reducción de los plazos de duración de los contratos de alquiler de vivienda, máximo de 3 años para alquileres posteriores al 6 de junio de 2013 o de 5 o 7 años si el arriendo de la vivienda es posterior al 6 de marzo de 2019, puede hacer que la realización de las obras y la reposición de la vivienda al estado en que se encontraba sea una carga financiera excesiva para el arrendatario.
Una alternativa para el arrendatario es pactar con el arrendador las reformas que le sean esenciales o necesarias, para, al término del arriendo, restituir al estado previo sólo alguna de ellas. Por ejemplo: la sustitución de una bañera por una ducha.
Algunas reformas pueden ser una mejora para el piso. Si es así el inquilino puede negociar descontar su coste de la renta.
