Este es un post sobre las obras de conservación de la vivienda que regula el artículo 21 de la Ley de arrendamientos urbanos.
Las obras de conservación son aquellas necesarias para conservar la vivienda, piso o casa en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Esto no equivale a los requisitos para que la vivienda tenga cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
La cuestión es: ¿casero e inquilino pueden pactar que las obras de conservación de la vivienda sean a cargo de éste?
He visto esta cláusula en algunos contratos.
Pues la respuesta es que no. Tal acuerdo es nulo.
Todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido van a cargo del casero. El problema estriba en distinguir las obras de conservación de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que sí van siempre a cargo del arrendatario. No es tan fácil como pudiere parecer.
Lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos está en el Capítulo IV del Título II.
Por su parte, el artículo 6 de la LAU dice que son nulas y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título II. Hay una excepción: que la norma lo autorice expresamente.
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no admite su modificación en perjuicio del inquilino.
Como en todo hay excepciones. El casero no tendrá la obligación de hacer las obras de conservación necesarias cuando el deterioro de que se trate sea imputable al arrendatario por culpa, negligencia o incuria.
Jurisprudencia
Dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6ª, de 19-09-2005, que la obligación del casero de llevar a cabo las obras de conservación en la vivienda no es renunciable.
En el mismo sentido, sentencia de la Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2ª, de 3-02-2005: es nula la cláusula que impone al arrendatario las obras de conservación y reparación necesaria. El régimen jurídico de las obras es derecho imperativo, de orden público y no disponible
También la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5ª, de 5-04-2002.
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