Las obras de conservación de la vivienda. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

La obligación del arrendador de realizar obras de conservación en  la vivienda está regulada en el artículo 21 de la Ley de arrendamientos urbanos y en el 1554.2 del Código civil. Ambos dicen lo mismo. El arrendador está obligado a realizar en el inmueble las obras y reparaciones necesarias para que esté en condiciones de uso y habitabilidad durante el alquiler

Las reparaciones necesarias

El concepto de reparación necesaria se encuentra en la doctrina y la jurisprudencia. La ley  no lo da.

Hay que distinguir entre obras de reparación y de conservación.

Son obras de reparación las encaminadas a la restauración de deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda. Pueden tener su origen en el transcurso del tiempo, en causa  imputable a las partes o por fuerza mayor o caso fortuito. Son las obras imprescindibles para que la vivienda recobre su estado o cualidades.

Las obras de conservación  son las realizadas en prevención de una posible pérdida de condiciones de habitabilidad. No pueden dejar de hacerse sin perjudicar la conservación de la vivienda.

El deber de conservación del arrendador no se extiende a obras de lujo o recreo, ni a las dirigidas a que la finca pueda tener un uso distinto del pactado. Sí abarca las reparaciones necesarias ordenadas por la Administración pública en materia de urbanismo, salubridad y seguridad (Tribunal Supremo, 17-2-1993).

La obligación de conservación del inmueble

Según el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

A) El arrendador no puede elevar la renta por estas obras (sí puede en alquileres de renta antigua).  Si la obra es necesaria por deterioro de instalaciones y habitabilidad la paga el arrendador.

B) El arrendatario es responsable del deterioro en la vivienda, excepto que pruebe que se ocasionó sin su culpa (arts 1.563 y 1.564 del Código civil). El arrendador no está obligado a costear la reparación si el deterioro es culpa del arrendatario.

C) El arrendatario debe soportar las obras de reparación cuando su ejecución no pueda diferirse hasta el fin del alquiler. Aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Las obras de conservación se realizan con el inquilino en la vivienda. No tiene sentido que el arrendatario inste al arrendador a que lleve a cabo una obra cuando concluya el alquiler. El arrendador debe procurar que la obra se ejecute de tal forma que moleste lo menos posible al inquilino.

D) El arrendatario debe comunicar al arrendador lo antes posible la necesidad de la obra (artículo 21.3 LAU). Un retraso en comunicar la existencia de daños conllevará un mayor coste que si la comunicación es inmediata. Si hay necesidad de obra y el arrendatario calla, se le podrán exigir responsabilidades en sede judicial. La condición es que el arrendador acredite que los daños eran visibles o perceptibles y que la no comunicación los agravó.

E) El inquilino tiene el derecho, previa comunicación fehaciente al arrendador, a realizar las obras que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave. Posteriormente el arrendador deberá abonarle su coste. El origen del daño no debe ser imputable al arrendatario. La urgencia debe ser verdadera y objetiva. La comunicación sirve al arrendatario para acreditar que se hizo la obra con justa causa, pues no puede realizar obras en el piso sin autorización del arrendador so pena de desahucio.

F) No son obras de reparación del arrendador las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso de la vivienda. ¿qué se entiende por obras necesarias por el uso del inmueble? Es un concepto jurídico indeterminado necesitado de interpretación. En un juicio será la prueba pericial la que acreditará si la obra ejecutada lo era por el uso del inmueble por el arrendatario o era una obra necesaria para la habitabilidad de la vivienda.

Reparar no es reconstruir

El arrendador no tiene obligación de reparación si se destruye la vivienda por causa que no le es imputable.

Y así lo recoge el Tribunal Supremo, sentencia de 18-3-2009, rec. 1532/2002. La sentencia de 20-2-1975 dice:

«la obligación del artículo 1554.2 del Código civil, de reparar el arrendador la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir (..) no puede tener otro alcance que el expresado (..)  realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, pero no  reconstruir o reedificar, porque estas obras son de mayor empeño e importancia…»

El Tribunal Supremo mantiene, desde la sentencia de 22-10-1951,  que si la reparación es de  mucha entidad debe equipararse a la pérdida física de la vivienda. ¿Cómo distinguir entre reparación y destrucción?

Ante la dificultad de distinguir reparación de reconstrucción, el Tribunal Supremo recurre a un criterio económico que atiende al valor de la reparación o reconstrucción en relación con  la renta del alquiler y  la causa que la haya originado, y a la valoración del dolo o negligencia del arrendador en el cumplimiento de su obligación y la negligencia del arrendatario al silenciar el menoscabo.

Obras de conservación de la comunidad de propietarios

La mayoría de pisos en alquiler se encuentran en comunidades de propietarios. Muchas veces el daño en la vivienda tiene su origen en el edificio. Su conservación es obligación de la comunidad. Lo establecen el artículo 10.1 de la Ley de propiedad horizontal y el 553-44 del Codi civil catalán.

El problema en estos casos es determinar, cuando el propietario y la comunidad no asuman su responsabilidad, contra quién debe accionar el arrendatario si la reparación sólo puede hacerla la comunidad de propietarios al ubicarse las causas de los daños en elementos comunes. Es decir, si la obligación de conservación del arrendador abarca sólo la reparación de elementos propios de la vivienda o también es exigible si el daño tiene su origen en la comunidad de propietarios o en un piso vecino.

Hay soluciones divergentes en las  Audiencias Provinciales.

1.- La Audiencia Provincial de Asturias,  Sec. 5ª, sentencia de 30.09.02, y la de Zaragoza, Sec. 5ª, de 29-05-03, mantienen que el arrendatario tiene acción para exigir el cumplimiento de la obligación de conservación (….), aunque se trate de elementos comunes, al arrendador. A su vez, éste, en su condición de comunero, debe exigir a la comunidad la reparación.

2.- Contra la responsabilidad del arrendador,  la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sec. 3ª, sentencia 18.01.05, que, en relación con unos daños causados por una bajante comunitaria, dice

«…la obligación de efectuar las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda (..) se refiere a reparaciones (…) que emanen de causas relativas a los servicios privativos de viviendas o locales. No a las que provengan de reparaciones a realizar en elementos comunes (..) En tal caso es la comunidad de propietarios la obligada a ejecutarlas…»

Y la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 1ª, 05-04-05:

la obligación del arrendador de efectuar las reparaciones necesarias a fin de conservar (..) se refiere a reparaciones que afecten al interior de la vivienda (…) no puede referirse a reparaciones que afecten a elementos comunes

Las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputados a los arrendadores. Tampoco las innovaciones para prevenir nuevos daños (…)

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