Rebaja de la renta cuando se hacen obras de conservación en la vivienda

Según el artículo  21.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando la ejecución de una obra de conservación en una vivienda  no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el inquilino estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. El arrendatario deberá permitir la entrada en la vivienda al casero  y a los operarios, pues el arrendador se hace cargo de la ejecución de las obras.

Se reduce la renta en proporción a los metros cuadrados de vivienda que el inquilino no puede utilizar si las obras duran más de 20 días, reducción que opera a partir del día 21. Creo que 20 días soportando obras pagando la misma renta que pagaría el inquilino sin obras son muchos días. En el contrato se puede pactar en beneficio del arrendatario otra forma de compensar las molestias ocasionadas por obras.

En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, Decreto 4104/1964, que rige los contratos de alquiler firmados antes del 1 de enero de 1995, no existe esta reducción de la renta por obras.

La redacción de la LAU no es muy afortunada. No se aprovechó la reforma que entró en vigor el 6 de junio de 2013 para modificar el artículo.  No es lo mismo verse privado del uso de una habitación o del balcón que del uso del baño o de la cocina o no tener servicios y suministros esenciales como el agua, y la electricidad,  aunque sea por 2 ó 3 días.

Tampoco se prevé una rebaja de la renta si el inquilino no puede usar elementos comunes del edificio por reparación o sustitución, como el ascensor, pues el inquilino tiene el deber de soportar la realización de obras acordadas legalmente por la comunidad. Sin embargo, el artículo 1558 del Código civil permite al arrendatario rescindir el contrato si las obras hacen inhabitable la parte que necesitan él y su familia para su habitación.

Debe haber un acuerdo entre arrendador y arrendatario sobre qué suma de la renta se reduce, acuerdo siempre difícil. Si no hay pacto deberá resolver un juez. Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 27-12-2007: “El arrendatario no puede reducir unilateralmente la renta en caso de obras que le privan de una parte del local, pues si no existe acuerdo con el arrendador debe obtener declaración judicial”.