El artículo 23 de la Ley de arrendamientos urbanos dice que el arrendatario:
1.- No puede realizar sin el consentimiento escrito del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios (trasteros, plazas de garaje). El arrendador podrá exigir la reposición de lo modificado a su estado anterior sin indemnizar al inquilino.
2.- El inquilino no podrá realizar obras que disminuyan la seguridad o estabilidad de la vivienda. El arrendador puede exigir que se reponga la finca a su estado original inmediatamente.
El artículo 27.1.d) LAU permite al arrendador iniciar un proceso judicial de resolución del contrato de alquiler si el inquilino daña la finca intencionadamente o realiza obras inconsentidas. Naturalmente, aunque la ley no lo diga, también si hace obras que menoscaben la seguridad o estabilidad del inmueble.
Por su parte, el artículo 30 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) aplica a los alquileres de local de negocio el artículo 23, salvo que en el contrato se pacte algo distinto. En el alquiler de local comercial cabe cualquier pacto sobre obras; se pueden concretar mucho las que se pueden hacer, incluir cláusulas genéricas, permitir unas y prohibir otras, o someterlas a autorización. Por ello, estas obras, o , para ser más exactos, los pactos contractuales sobre ellas, dan mucho margen de interpretación a los tribunales. Los hay más proclives al derecho de propiedad del arrendador, otros al destino del local y la utilidad que el arrendatario le quiera dar. Las sentencias deben entenderse referidas a cláusulas contractuales concretas y no extrapolables a otros casos.
Clasificación de obras
El Tribunal Supremo, sentencia de 14-10-2009, ha dicho que únicamente las obras que cambien la configuración del inmueble y/o las que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción son motivo de resolución.
Para que el cambio de configuración alcance trascendencia resolutoria es necesario que las obras sean fijas o de fábrica, empotradas al suelo y techo y realizadas con materiales de construcción. No tienen tal carácter las obras móviles, no adheridas a las paredes, suelos y techos mediante obras de albañilería (Tribunal Supremo, 27-12-1993), como la paredes de pladur, suelo de parquet flotante, mostradores, y las que se pueden retirar sin menoscabo de la finca. Aún así, según las estipulaciones contractuales, el inquilino puede necesitar autorización escrita para cualquier obra y cualquier modificación puede ser motivo de resolución (Audiencia de Málaga, Sec 5ª, 8-6-2012).
La jurisprudencia desarrollada en torno al artículo 107 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 distingue entre obras de adaptación, obras necesarias y mejoras. Son de adaptación las necesarias para la instalación y acondicionamiento del local para servir a su destino; las obras necesarias son las reparaciones que ocasiona el propio uso del local y las impuestas por la autoridad competente; las mejoras son las no comprendidas en las anteriores que contribuyan a aumentar el valor o aprovechamiento del inmueble.
Las obras que no pueden dar lugar a la resolución del contrato son las de mera conservación, reparación y adecentamiento, las necesarias para mantener el local de negocio en su destino como tal y las llevadas a cabo por el inquilino para evitar un daño inminente o una grave incomodidad (Tribunal Supremo, sentencias de 19-9-1987 y 18-12-2008).
Consentimiento del arrendador
Si el contrato autoriza al arrendatario a realizar las modificaciones necesarias para desarrollar su actividad – un consentimiento muy genérico -, no cabe resolver el alquiler por modificar tabiques de obra y agrandar ventanas exteriores (Audiencia de Málaga, Sec 4ª, 17-1-2012). Una cláusula muy parecida es la que permite adecuar el local a sus fines sin afectar elementos esenciales del edificio; entonces, se permite la instalación de toldos (Audiencia de Cádiz, Sec 2ª, 5-10-2010).
Algunas sentencias consideran que la autorización de hacer obras de adaptación del local es superflua, pues se entiende implícita en el contrato de alquiler de local (Audiencia de Sevilla, Sec 5ª, 19-4-2006). La Audiencia de Cádiz, Sec 2ª, 17-11-2008, viene a decir lo mismo, pues el inmueble en cuestión no estaba en condiciones de servir a su destino. Esta sentencia considera que abrir una puerta en un tabique y hacer de una puerta exterior una ventana que se pueden tapiar, la primera, y restaurar como puerta la segunda, no es un cambio de configuración suficiente para resolver el arrendamiento.
Una cláusula estereotipada que impide realizar obras sin consentimiento del propietario debe interpretarse como que no se podrán realizar obras prohibidas por la ley. Si el arrendador quiere prohibir todo tipo de obras debe constar así en el contrato. En este marco, el arrendatario puede hacer obras que no afecten a la estructura, configuración, estabilidad y seguridad del local de negocio (Audiencia de Girona, Sec 1ª, 12-6-2012).
Si las obras de rehabilitación del local están permitidas – se dice que no afectarán al cumplimiento del contrato -, la rehabilitación integral está permitida si es necesaria para el desarrollo del negocio (Audiencia de Valencia, Sec 9ª, 4-11–2002).
Tipos de obras
La Audiencia de Cádiz, Ceuta, Sec 6ª, 22-10-2008, confirma la sentencia de primera instancia que resuelve el alquiler de un local por haberse tapiado con ladrillos una de sus puertas de acceso sin otra necesidad que la de prevenir robos, que pueden evitarse a través de otras medidas de seguridad o cierre distintas.
Las obras de adaptación pueden ser o no ser causa de resolución. Aunque algunas sentencias las consideren implícitas en el alquiler de local, hay límites que no se pueden rebasar. No se admite abrir una abertura en un muro de carga, ya que es una obra mayor que afecta a elementos estructurales y, en este caso, no era necesaria para la actividad de restaurante (Audiencia de Baleares, Sec 4ª, 12.12-2008). Esta sentencia admite la autorización implícita para obras de adaptación, pero siempre que no se afecten elementos esenciales.
La Audiencia Provincial de Madrid, Sec 25ª, 6-11-2009, resuelve un litigio sobre rótulos en la fachada. No se trata de si la arrendataria puede alterar la fachada, sino de si el arrendador puede limitar el derecho de anunciarse al arrendatario. Dicha limitación no sólo no puede darse por supuesta, sino que el alquiler de un espacio abierto al público con fines comerciales implica el anuncio de su actividad. Por ello, para impedir rótulos en la fachada sería necesaria una prohibición expresa.
Se puede ampliar el espacio disponible sin afectar elementos estructurales ni alterar la configuración (Audiencia de Madrid, Sec 13ª, 20-10-2010).
Las obras que ordena la autoridad competente deben llevarse a cabo, por el arrendador o el arrendatario. Si las hace éste, no cabe la resolución contractual (Audiencia de Madrid, Sec 19ª, 2-7-2009).
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