Un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal se compone de viviendas, locales y plazas de garaje, de propiedad privada, y de elementos comunes gestionados por la comunidad de propietarios según la cuota de participación de cada finca privativa.
Una comunidad de propietarios se rige por las normas de la propiedad horizontal y, como institución civil privada que es, por su propio régimen constitutivo y sus estatutos. En ellos podemos encontrar, entre otras cosas, a qué tipo de negocio pueden destinarse sus locales y, tema de este post, qué obras pueden hacerse en los mismos.
En algunos estatutos están permitidas determinadas obras. Y, si se permiten algunas, ¿ha de interpretarse que hay total libertad para la realización de las mismas? En la mayoría de estatutos nada se dice, ¿Podrán realizarse en los locales las adaptaciones necesarias, como chimeneas, fachadas y apertura de huecos, sin contar con el acuerdo comunitario? ¿Pueden los comuneros impedir o no autorizar algunas obras?
El Derecho es mucho más que las leyes. Lo que hay es un ordenamiento jurídico, del que son parte esencial las sentencias de los tribunales que interpretan y aplican las normas, especialmente las del Tribunal Supremo, que son las resoluciones que crean jurisprudencia. Por ejemplo, la sentencia 219/2016, de 7 de abril, falló que, aunque las obras estén genéricamente autorizadas en el título constitutivo, si afectan a la estructura del forjado del edificio requieren la autorización de la junta de propietarios. Ya lo dijo el mismo Tribunal Supremo en una sentencia de 26-11-2007: no se pueden alterar elementos comunes sin permiso comunitario.
En este artículo repasamos algunas sentencias de Audiencias Provinciales sobre las obras que pueden hacer los propietarios de los locales. Una sentencia importante es la de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20ª, 17-7-2001: en el local se pueden hacer las obras necesarias para adecuarlo a la actividad a realizar.
Veréis que algunas parecen contradictorias, y probablemente lo son. El Derecho no es una ciencia exacta, y cada caso es distinto. Y cada juez. Y, además, hay que tener en cuenta que cada inmueble puede tener sus propias normas.
Algunas obras que se pueden hacer sin acuerdo comunitario
Es legal perforar un techo para instalar tuberías (Audiencia de La Coruña, 17-4-2009). Se puede derribar un tabique si el local había sido diáfano (Audiencia de Las Palmas, 27-10-2008).
Se puede construir un hueco entre forjados para comunicar dos locales si no se menoscaba la seguridad del edificio (Audiencia de Las Palmas, 17-10-2008). Es legal instalar un ascensor que una dos locales si no se alteran la configuración y la seguridad del edificio ni las cuotas de participación (AP Madrid, 23-6-1999).
La construcción de un altillo es legal si no es un peligro para la seguridad del inmueble, no altera su configuración o no perjudica a otros propietarios (AP Madrid, 14-12-2012). También es legal si sólo se altera la composición física del local.
Chimeneas que no necesitan autorización comunitaria
Otro problema es el de la instalación de chimeneas o salidas de gases. Si las chimeneas o tubos son necesarios para la actividad del local y no afectan a la seguridad del edificio pueden instalarse sin permiso comunitario (Audiencia de Zamora, 25-3-2019; de Murcia, 22-5-2013; de Zaragoza, 27-12-2012).
La AP de Madrid, Sección 20ª, sentencia de 30-9-2016, argumenta que la comunidad no puede negar el permiso para instalar una chimenea de evacuación de gases.
Alteración de fachadas sin autorización de la comunidad
Otra cuestión compleja: las fachadas. Los locales comerciales tienen un lógico interés en hacer atractivo su negocio.
La sentencia del Tribunal Supremo de 22-10-2010 considera legal que el propietario del local abra 3 huecos en la fachada si los estatutos le autorizan, no se altera la seguridad y no se perjudica a ningún copropietario.
La sentencia de la Audiencia de Málaga, de 30-6-2016, dice que no es necesaria la autorización para realizar obras en la fachada del local si no se afectan la seguridad y la estructura de la finca.
Chimeneas cuya instalación necesita el acuerdo comunitario
En relación con las chimeneas se necesitará al acuerdo comunitario:
- Cuando la comunidad acredite que la instalación le causa perjuicios (AP Madrid, 23-11-2016). En este caso no es nulo el acuerdo que deniega la autorización.
- Si la chimenea altera la estética del edificio y afecta elementos comunes (Audiencia de Vizcaya, 4–11-2014).
- Cuando el local no presenta a la comunidad un proyecto de la instalación (AP La Coruña, 27-10-2015).
- Audiencia de Madrid, Sección 8ª, 21-12-2012. La comunidad debe autorizar al local la instalación de la chimenea y el aire acondicionado que discurrirán por el patio de luces y la azotea porque son elementos comunes.
- AP Madrid, Sección 14ª, 29-7-2011. Aunque no haya ninguna actividad prohibida en el local es preceptivo el acuerdo comunitario para poder instalar un chimenea.
- Audiencia de Guipuzcua, Sección 3ª, 14-7-2014. El derecho de la empresa de instalar un tubo no quita que los comuneros deban aprobar el proyecto.
Alteración de fachadas que precisan autorización de la comunidad
Hará falta la autorización de la junta de la comunidad de propietarios:
- Si el tubo de aireación altera la configuración de la fachada (Audiencia de Zaragoza, 27-12-2012).
- La modificación estética de la fachada permite a la comunidad exigir su reposición al estado anterior (Audiencia de Madrid, 14-12-2012).
- Para que una farmacia abra un dispensador de medicamentos (AP Valencia, 21-7-2010).
- Si se quiere convertir una ventana en una puerta e instalar una escalera en la fachada (Audiencia de Castellón, 1-4-2010).
- Para abrir una salida de emergencia que no esté prevista en el título constitutivo (Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14ª, 14-5-2008).
