Las obras de mejora en un contrato de alquiler se regulan en el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este precepto es de aplicación obligatoria en los arriendos de vivienda habitual, salvo que se pacte algo más beneficioso para el inquilino. En los arrendamientos para uso distinto de vivienda es de aplicación supletoria, para el caso de que nada se acuerde al respecto.
La LAU no contiene un concepto de obra de mejora.
¿Qué es una obra de mejora?
Las obras de mejora se definen negativamente. Son aquellas que no son de conservación o reparación – que son obligatorias para el casero – y que tienen carácter voluntario. No pueden considerarse obras de mejora las ordenadas por la autoridad competente en función de la propiedad del arrendador, que siempre serán de conservación o reparación.
En la jurisprudencia hay esta definición de mejora: «…aquellas obras que supongan un resultado apreciable económica, social o estéticamente que, como consecuencia de una inversión material o jurídica aumenten de forma duradera el valor, la utilidad o el rendimiento de una cosa» (AP Córdoba, sentencia de 16-04-2002).
Un sector de la doctrina considera que sólo cabe hablar de este tipo de obras cuando las mejoras son útiles. Una mejora útil es aquella que permite una mayor funcionalidad o comodidad a la finca alquilada. No puede considerarse mejora cualquier obra de carácter suntuario. Si así fuere, el arrendador podría incumplir dos de sus obligaciones: mantener al arrendatario en el goce pacífico del inmueble alquilado y no variar la forma del mismo (artículos 1554.3 y 1557 del Código Civil).
Obligaciones del arrendatario
El apartado 1 del artículo 22 de la LAU dice que «El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento». Hay otras opciones, como explico más abajo: marcharse y oponerse a las obras.
Ya se ve cuál es el conflicto: ¿Qué obras no pueden diferirse razonablemente?
El diferimiento no es posible:
- Cuando sean obras en que se ha obtenido la subvención de una Administración Pública, la cual otorga un plazo para su ejecución, condicionando la subvención al cumplimiento de dicho plazo.
- Las obras impuestas al arrendador por acuerdo de la junta de la comunidad de propietarios del inmueble.
- Las obras convenientes por oportunidad estacional.
La calificación de la relevancia de la mejora y su posibilidad de aplazamiento corresponde al arrendador.
Obligaciones del arrendador
Las obligaciones del casero las encontramos en el párrafo segundo del art. 22 de la LAU. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario (siempre por un medio fehaciente) al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.
- La naturaleza de la obra, para que el inquilino pueda valorar la posibilidad de diferimiento de la obra y los inconvenientes que le supondrá.
- La fecha de comienzo de la obra no puede ser anterior a los 3 meses de la notificación, salvo permiso del inquilino.
- Lo que durarán las obras, para que el inquilino pueda valorar el tiempo que tendrá que soportar las molestias.
- El coste previsible de las obras, porque el inquilino puede ver aumentada la renta por la realización de las mejoras cuando acepta su realización.
Si las obras de mejora se ejecutan de forma distinta de la que fue notificada por el casero al inquilino, o las obras suponen la privación total de la vivienda o el local, cabe la aplicación analógica del artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos; el inquilino puede suspender el contrato, lo que supone la paralización del plazo del alquiler y la suspensión de la obligación de pagar la renta.
Las opciones del arrendatario ante las obras
Durante el plazo de un mes desde la fecha de la notificación del casero, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras. El desistimiento debe hacerse por un medio fehaciente.
El inquilino puede optar por soportar las obras. En este caso tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que las obras le priven. Este derecho del inquilino no depende de la duración de las obras. Aunque sólo duren dos días tiene derecho a la reducción de la renta. Si el inquilino paga 900 € por un piso de 90 m2 y se ve privado de una habitación de 9 m2 la renta debe rebajarse un 10%. Este es el ejemplo más fácil; la realidad es harto más compleja.
También tiene derecho a una indemnización por los gastos que las obras le ocasionen. Esta indemnización sí puede depender del tiempo que duren las obras.
Puede oponerse a la realización de las mejoras, siempre que pruebe que no son justificables y/o que se pueden aplazar. Si la oposición no es razonable, tendrá que indemnizar al propietario por daños y perjuicios.
El arrendatario puede hacer obras de mejora en la finca alquilada. Lo explico aquí.
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