Los artículos 23 y 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regulan las obras que puede hacer el inquilino de la vivienda. El artículo 23 se aplica a los arriendos para uso distinto de vivienda si no se pacta lo contrario.
Estos artículos no dicen nada sobre las obras de mejora en la finca que puede hacer el arrendatario.
Se admite, sin embargo, que los inquilinos hagan obras de mejora en los inmuebles arrendados. Y sin permiso de los arrendadores o de los propietarios, según el caso.
Estas mejoras que pueden hacer los arrendatarios sin permiso tienen las limitaciones establecidas en el art 23 de la LAU: no pueden modificar la configuración de la vivienda o de los accesorios alquilados con la misma – muebles, trasteros, plazas de garaje – ni disminuir su estabilidad o seguridad. No alteran la configuración de una finca la instalación de aire acondicionado o el cambio del pavimento del comedor.
La realización de estas obras de mejora, si se hacen sin el consentimiento del arrendador o propietario, tiene un problema; estos pueden exigir al arrendatario, al concluir el contrato, que reponga las cosas al estado anterior, lo que implica un gasto doble para el inquilino. El arrendador también puede optar por conservar la modificación efectuada. En los dos casos sin indemnizar al inquilino. En cuanto a los adornos que embellezcan la finca, el inquilino podrá llevárselos al finalizar el alquiler si no sufriere deterioro la misma con dicha retirada (art. 454 del Código Civil, y 522-4.3 del Codi Civil catalán).
Así que lo mejor será siempre pactar las obras de mejora que el inquilino pueda hacer. O prohibirle hacer cualquier obra sin autorización de quien esté legitimado a permitirselas.
En caso de pacto, las mejoras se regirán por lo que estipule el mismo y, supletoriamente, por los artículos 487 y 488 del Código Civil, que regulan las mejoras que pueden hacer los usufructuarios: no pueden alterar la forma o sustancia del inmueble, no tienen derecho a indemnización al terminar el usufructo, y pueden retirar las mejoras si fuere posible hacerlo sin detrimento del inmueble, además de compensar los desperfectos en la finca con las mejoras hechas.
Por su parte, el artículo 561-6.4 del Codi Civil catalán, el supletorio en los alquileres sitos en Cataluña, establece que los usufructuarios pueden introducir mejoras en los inmuebles usufructuados dentro de los límites de su derecho, pudiendo retirarlas al finalizar el usufructo si es posible hacerlo sin deteriorar la finca.
Así pues, el arrendatario puede hacer obras de mejora:
- Si no altera la forma o sustancia de la vivienda.
- Si no disminuye la estabilidad del edificio o la seguridad de la vivienda y sus accesorios.
- No tiene derecho a ser resarcido por el arrendador, pero puede retirar la mejora sin menoscabo del inmueble.
- Puede compensar los desperfectos en la vivienda con las obras de mejora realizadas. Esto no está previsto en la legislación catalana.
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