Las obras en el piso alquilado es uno de los temas más complicados y conflictivos del contrato de alquiler de vivienda. Os remito a mis artículos sobre la conservación de la vivienda y las pequeñas reparaciones a cargo del inquilino.
El artículo 23 de la Ley de arrendamientos urbanos (redacción actual por la Ley 4/2013, que no varía el sentido que tenía la norma), dice que:
El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento por escrito del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios (trasteros, plazas de garaje). El arrendador que no las haya autorizado podrá exigir la reposición de lo modificado a su estado anterior sin indemnizar al inquilino.
El inquilino no podrá realizar obras que disminuyan la seguridad o estabilidad de la vivienda. El arrendador puede exigir que se reponga la finca a su estado original inmediatamente.
Por su parte el artículo 30 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) aplica a los alquileres de uso distinto de vivienda – fundamentalmente a los locales negocio -, lo dispuesto en el artículo 23, salvo que se pacte algo distinto.
Y el artículo 27.1.d) LAU permite al arrendador la resolución del contrato locativo – acción resolutoria judicial -, si el inquilino daña la finca intencionadamente o realiza obras inconsentidas en el inmueble.
En este post expongo una selección de sentencias sobre obras realizadas por el inquilino en la vivienda que permiten o no al arrendador poner fin al contrato. En un próximo artículo me ocuparé de los locales de negocio.
El consentimiento del arrendador
La norma es que el arrendatario de vivienda necesita el expreso y escrito consentimiento del arrendador para realizar obras que alteren la configuración de la vivienda. Hay muchas sentencias sobre ello; baste citar las de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec 18ª, 23-12-2009, y la de la Sec 3ª de Baleares, 17-10-2013.
No es válida la cláusula que prohíbe al inquilino la realización de cualquier clase de obra en la vivienda sin consentimiento, según la sentencia de la Audiencia de Zaragoza, Sec 5ª, de 22-11-2005, referida a un alquiler regido por la Ley de arrendamientos urbanos de 1964. Lo que dice esta sentencia es que el arrendador no puede prohibir en el contrato la realización de obras que no sean causa de resolución del contrato de alquiler.
La configuración del inmueble
No hay un concepto de configuración de inmueble o de obras que alteren la configuración. El Tribunal Supremo – sentencias de 14-12-1990, 12-3-1992 y 20-7-1993 -, ha señalado que, a los efectos de la resolución del contrato de alquiler, son obras de modificación aquellas que alteran el espacio físico de la vivienda, incrementándolo o reduciéndolo, y las que varíen sustancialmente su distribución interna, que será una alteración esencial y sensible, no accidental o de ornamento.
La sentencia de 27-12-1993 completaba la doctrina del Supremo. Para resolver el contrato es necesario que las obras sean fijas o de fábrica, empotradas al suelo y techo y practicadas con materiales de construcción. La de 14-10-2009 dice que sólo podrá resolverse un contrato si las obras cambian la configuración y/o debilitan la naturaleza de los materiales de la construcción.
En consecuencia, las obras que se pueden retirar sin menoscabo del piso, y las de reparación, conservación y adecentamiento no son causa de resolución del contrato de alquiler (Tribunal Supremo, 18-12-2002, recurso 3127/2002). Tampoco aquellas cuyo fin es evitar un daño inminente o una incomodidad grave (sentencia de 19-9-1987) . El Alto Tribunal había considerado – sentencias de 20-12-1988 y 14-10-1963 – , que el alicatado y la sustitución de la bañera y los elementos de un aseo no bastaban para resolver un alquiler de vivienda, pero debe tenerse en cuenta que estas resoluciones son de una época en que el arrendatario gozaba de prórroga forzosa.
Causa de resolución
Se resuelve el contrato por:
- Demoler tabiques del salón y otro que separaba el salón de la cocina sin permiso (Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, 10-9-2009).
- Dividir una vivienda en dos, afectando, además, elementos comunes del edificio (Audiencia de Málaga, Sec 5ª, 7-2-2007).
- Abrir una puerta para comunicar el piso con el contiguo (Audiencia de Alicante, Sección 5ª, 4-10-2012).
- Hacer una chimenea y un conducto de ventilación que invade la escalera y un descansillo y modifica elementos comunes (Audiencia de La Rioja, Sec 1ª, 6-6-2013).
- Instalar una caseta metálica en la terraza, alterando su configuración (AP Madrid, Sec 21ª, 20-1-2010).
No hay resolución
No ha lugar a la resolución del contrato de alquiler de vivienda:
- Por realizar catas para comprobar el estado de la vivienda, aun sin permiso del propietario (Audiencia de Murcia, Sec 3ª, 9-5-2007).
- Las obras de modificación de gas y vitrocerámica. Audiencia de Madrid, Sec 11ª, 17-10-2012: el cambio de electrodomésticos no compromete el mantenimiento del piso y su devolución en el estado en que se recibió.
- La instalación de un porche desmontable, independiente de la estructura del edificio y que se puede retirar sin causar daño (Audiencia de Cantabria, Sec 2ª, 18-5-2007).
- La Audiencia Provincial de Murcia, Cartagena, Sec 5ª, 24-4-2012, no considera que sustituir una cocina sea una obra que de derecho al arrendador a exigir la restitución al estado anterior, aunque el Juzgado de primera instancia había condenado al arrendatario a hacerlo. El supuesto es que la arrendadora entregó el piso con una cocina en perfectas condiciones y el arrendatario la cambió porque no se ajustaba a sus necesidades. Según la Sala el cambio de cocina es un derecho del inquilino porque el piso se alquiló sin muebles. Si se hubiera alquilado con muebles el propietario podría exigir el mantenimiento de la cocina y su reposición, pues el mobiliario de la cocina formaría parte del contrato, pero la cocina retirada no formaba parte del mismo. En consecuencia, el arrendador carece de acción para exigir su restitución al estado anterior.
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