En este post vamos a continuar tratando las obras de reparación en la vivienda habitual que regula el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
Haremos un breve estudio de las obras llamadas pequeñas reparaciones.
Las pequeñas reparaciones son los gastos ordinarios producidos por el desgaste (según el diccionario de la R.A.E, desgastar es «quitar o consumir poco a poco por el uso o el roce parte de algo») de la vivienda por su uso continuado y no indispensables para que ésta siga siendo la morada del arrendatario. Son de escasa entidad económica y las debe pagar el arrendatario, salvo que por pacto contractual se acuerde que todas o parte irán a cargo del arrendador.
Que las pague el arrendatario es lógico. En nuestro sistema jurídico quien obtiene los frutos corre con los gastos de administración y conservación ordinaria de lo arrendado y en el arrendamiento de vivienda obtener los frutos equivale a vivir en ella. Sin embargo no parece lógico que el arrendatario pague el desgaste de los bienes que hay en la vivienda, más bien habría que entender que debe hacerse cargo de las roturas y averías producidas por el uso del bien que del desgaste por el uso.
La jurisprudencia ha manifestado, sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya de 10 de marzo de 2009: «todas las cosas…se deterioran con el paso del tiempo y agotan su vida útil, siendo su cambio y adaptación una consecuencia lógica, no imputable al arrendatario a quien no se le puede repercutir; debe devolverse la cosa como se recibió pero con el lógico deterioro del uso«.
No siempre es fácil distinguir entre reparaciones necesarias y pequeñas reparaciones. Los conflictos son muy frecuentes, pues los intereses de arrendador y arrendatario son contrapuestos.
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De las sentencias de los tribunales podemos extraer multitud de ejemplos de pequeñas reparaciones: la cisterna de un inodoro; la reparación del sifón del fregadero y la antena parabólica; la rotura de una tubería si se produce por su uso diario y continuado; la reparación de un termo y de los vidrios de las cristaleras de la fachada principal y de dos hojas de una puerta; la rotura de persianas y la sustitución de colchones.
En la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 11ª, de 29 de junio de 2009, se discutía el origen de humedades en una pared y a quien correspondía repararlas. La arrendataria sostenía que dichas humedades y el deterioro de la pared eran debidas a la rotura de la tubería del agua caliente y el arrendador las imputaba a deficiencias en el sellado con silicona de la intersección de la bañera con dicha pared. La prueba pericial, con frecuencia decisiva en litigios de obras, imputó el origen de las humedades a filtraciones de agua procedentes de deficiencias en el sellado de silicona y el juez de primera instancia dictó sentencia exonerando de responsabilidad al arrendador, considerando que era un caso de pequeñas reparaciones debidas al desgaste por uso ordinario de la vivienda, cuya reparación era a cargo del arrendatario, lo que confirmó en apelación la Audiencia Provincial de Madrid.
