Una cláusula como la siguiente es frecuente – es casi una cláusula tipo – en los contratos de alquiler de vivienda. Tiene su origen en el artículo 20 de la Ley de arrendamientos urbanos.
“Independientemente de la renta pactada serán a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios si los tuviere, así como la incorporación de nuevos tributos y aumentos en las bases y/o tipos impositivos”.
Mediante esta cláusula el inquilino se hace cargo del pago de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. En los edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos son los ordinarios de la comunidad de propietarios, aunque también se puede pactar que pague los extraordinarios.
El arrendatario no tiene la obligación de pagar estos gastos si no hay una cláusula en su contrato que lo estipule (Audencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, sentencia 45/2018, de 29 de enero).
Para que esta cláusula sea válida debe figurar en ella el importe anual de los gastos de sostenimiento de la finca que asume el arrendatario en la fecha de la firma del contrato (Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, sentencia 580/2015, de 17 de diciembre).
Aún así, alguna sentencia admite que el conocimiento de la suma a pagar por otra vía puede suplir la determinación contractual inicial del importe. (Esto no es aplicable a los tributos. El IBI se repercutirá al inquilino en la suma que corresponda, y la tasa de recogida de basuras debe pagarla el arrendatario por mandato legal.) Es el caso de la sentencia de la Audiencia de Murcia, Sección 4ª, número 144/2010, de 15 de marzo: el inquilino conocía lo que debía pagar por las actas de la junta de la comunidad y esto se consideró suficiente para generar la obligación.
La existencia de este pacto no exime al propietario de la obligación de contribuir a los gastos de la comunidad de propietarios. La comunidad debe exigir los gastos al propietario. La relación entre éste y el inquilino es ajena a la comunidad, que no está legitimada para exigir su pago a los locatarios.
La repercusión de los gastos al arrendatario sólo se extiende a los servicios cuyo uso se haya cedido efectivamente. Así, respecto a los gastos por servicios accesorios – piscina, instalaciones deportivas, jardines – su asunción por el arrendatario es posible cuando el contrato de alquiler incluya la cesión del uso de tales servicios. Si los servicios accesorios no se hubiesen cedido, reservándose su uso el propietario, habrá que deducir de los gastos de comunidad los de los servicios no cedidos.
Consecuencias del impago
El impago de los gastos del inmueble previstos en la cláusula es causa de desahucio y resolución del contrato de alquiler.
El inquilino deberá acreditar el pago de los gastos generales en el supuesto de que su casero se los reclame, aplicándose las mismas reglas que para la prueba del abono de la renta.
Muchos inquilinos que no saben que hay que establecer en el contrato de arrendamiento de vivienda la primera suma a pagar abonan lo que les pide el casero. Este hecho puede conducir a que se consume la obligación de pago de los gastos o, como mínimo, a que las sumas abonadas por el inquilino no le sean devueltas si las reclama.
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