El régimen jurídico de la propiedad horizontal es una de las instituciones jurídicas más vividas y usuales. Es, con mucha diferencia, la forma de tenencia de vivienda más común en España, no sólo de pisos de residencia habitual sino también de apartamentos vacacionales en la costa. Asimismo, los locales de negocio están mayoritariamente en edificios en copropiedad.
En este artículo quiero presentar la evolución legislativa de la propiedad de edificios por pisos y locales de negocio y su entorno social y económico.
Propiedad horizontal es – literalmente -, la de pisos superpuestos propiedad de distintos propietarios en un edificio de más de una planta, de modo que cada uno tiene en común con el superior e inferior el techo y el suelo, respectivamente.
Estrictamente, no hay propiedad horizontal en viviendas de una sola planta que lindan unas con otras. A tal situación de contigüidad se le aplicó la Ley de Propiedad Horizontal por el vacío legislativo sobre la materia. Ahora la regula el artículo 24 de la Ley, que es de 1999. La legislación catalana reglamenta la propiedad horizontal por parcelas en los artículos 553-53 y siguientes del Codi civil, y las relaciones de contigüidad en los artículos 546-1 y siguientes.
Sobre la naturaleza jurídica de la Propiedad Horizontal se pronunció el Tribunal Constitucional en la sentencia 115/1999, de 14/6: La situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad, sino un régimen jurídico-real al que se sujeta la llamada propiedad separada de los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades que la ley establece.
Antecedentes
El Código civil contiene un solo artículo sobre la propiedad horizontal: el 396. Cuando se promulgó, en 1889, la propiedad horizontal era muy rara. La sociedad española era rural y los edificios de las ciudades eran de un sólo dueño, de propiedad vertical.
El artículo 396 original establecía que cada propietario costearía por entero «el suelo de su piso», y, con el resto de propietarios y en proporción al valor del mismo, «las paredes maestras y medianeras, el tejado y las demás cosas de uso común». La escalera la pagaba de su piso hacia abajo, junto con los dueños de los pisos inferiores. Hay que entender que se costeaba la construcción y el mantenimiento.
El Tribunal Supremo consideró aplicables a este supuesto las reglas de la copropiedad romana o por cuotas. Los propietarios eran condueños del entero edificio y se distribuía el goce de los elementos comunes por apartamentos. Como condueños cualquiera podía, según el artículo 400, pedir la división del inmueble y, al no ser éste divisible, había que vender el edificio en pública subasta y los dueños perdían su propiedad, salvo que uno o varios de ellos lo comprara.
En la actualidad los elementos comunes – o partes en copropiedad -, no son susceptibles de división y sólo pueden ser enajenados, gravados o embargados juntamente con el elemento privativo (piso, local comercial) del que son anejo inseparable.
La reforma de 1939
Una ley de 26-10-1939, acabada la Guerra Civil, modificó el artículo 396, a fin de garantizar al dueño del elemento privativo un derecho de propiedad que no estuviera a merced del resto de titulares.
En la nueva redacción se atribuía a cada dueño un «derecho exclusivo de propiedad» sobre su piso y «un derecho de copropiedad sobre los otros elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute», elementos comunes que ya no eran susceptibles de división y venta. Sin embargo, el Tribunal supremo – sentencia de 29-3-1958 -, falló que la inseparabilidad de la cosa común se entendía sólo «con relación a los elementos necesarios para el uso y disfrute de la propiedad particular de cada uno, que, además, carezca de toda utilidad práctica independiente de la propiedad del piso». Todos los elementos comunes eran separables, salvo los que lo eran necesariamente o por naturaleza.
En una economía muy intervencionista, el artículo reformado concedía un derecho de tanteo a los propietarios cuando alguno vendía su piso o local, lo que era una traba al tráfico inmobiliario. El tanteo fue suprimido por la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, salvo que el 80% de los propietarios del inmueble acordase mantenerlo. El vigente artículo 396 del Código civil niega a los condueños el derecho de tanteo y retracto cuando se venden elementos privativos.
Consideraciones socioeconómicas
La reforma de 1939 trataba de remediar la escasez de viviendas posterior a la guerra, abriendo un camino a la demanda de quienes no tenían recursos para comprar una casa entera pero sí un piso.
Este proceso de venta de casas por pisos se estimuló por:
La escasez de la oferta de vivienda de alquiler. Desde 1920 el régimen del alquiler era de prórroga forzosa y renta limitada, lo que no hacía rentable invertir en inmuebles para alquilar. La desaparición de la prórroga forzosa con el Decreto Boyer de 1985 no cambió esta situación. Hoy, la demanda de pisos de alquiler es superior a la oferta y los precios aumentan constantemente, lo que hace muy rentable el alquiler.
El creciente poder adquisitivo de las clases medias y trabajadoras y el constante aumento de valor de pisos y locales. La compra de vivienda ha sido la inversión más común de los españoles en los últimos 60 años. La pérdida de poder adquisitivo de la peseta – la inflación -, contribuyó a esta compra, a la vez inversión, ahorro, gasto en vivienda y creación de patrimonio familiar. Las entidades financieras ayudaron facilitando el crédito a largo plazo (hipoteca).
El Estado fomentó la compra de pisos con medidas fiscales, como la desgravación en el IRPF, y leyes sobre el suelo. Con la compra de vivienda se ha favorecido una actividad mercantil, la construcción, que en España representa un porcentaje de PIB y empleo superior al resto de la UE. Además, la vivienda en propiedad genera ingresos por el Impuesto de Bienes Inmuebles y los impuestos a la compraventa.
España no tenido nunca una política pública de vivienda (lo más parecido son las Viviendas de Protección Oficial), pese a lo que dice el artículo 47 de la Constitución.
La Ley de Propiedad Horizontal
La expansión geométrica de la propiedad de casas por pisos llevó a la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal el 21 de julio de 1960, Catalunya tiene su propia normativa desde el año 2006.
La Ley de Propiedad Horizontal supuso el sometimiento de todos los edificios con más de un propietario a sus normas, cualquiera que fuera el momento de su creación y el contenido de sus estatutos, que no podían contradecir la ley aunque fueran anteriores.
El orden de fuentes se configuró así:
- Los preceptos imperativos de la LPH y el artículo 396 del Código civil.
- Los estatutos de la comunidad de propietarios, si los hubiere, y las ordenanzas o reglamentos de régimen interno.
- Las normas no imperativas de la LPH.
- Las disposiciones del Código civil referentes a la propiedad y, en particular, a la comunidad de bienes si son compatibles con la finalidad y función de la propiedad horizontal.
La Ley de Propiedad Horizontal y las múltiples reformas que ha tenido han sido objeto de críticas desde puntos de vista jurídicos, sociales y económicos. Hay quien considera que el marco legal de la propiedad horizontal es el principal causante de la demanda de viviendas en propiedad, de su continuo encarecimiento y de la falta de movilidad geográfica de la población activa.
Las cifras hablan por sí solas. Según el Instituto Nacional de Estadística, en 1950, en Barcelona, el 5,1% de las viviendas las ocupaba su propietario. En 1970, los pisos ocupados por su dueño ya eran el 31,1%. En 2001, eran el 68,2%.
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