Las fuentes principales de los contratos de alquiler de vivienda son el propio contrato y la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece una serie de derechos para los inquilinos de viviendas. Algunos se pueden pactar en contrario. Por ejemplo, el arrendatario puede renunciar al derecho de adquisición preferente; el arrendador al aumento de la renta. Otros son innegociables. Entre estos la duración mínima del arriendo: 3 años. Es la prórroga legal o forzosa. Es absolutamente nulo cualquier pacto contractual que reduzca esta duración. El arrendador sólo puede recuperar su piso si lo necesita para sí o su familia.
Los tribunales son unánimes en esto. Hay muchas sentencias. Cito sólo estas 4:
Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 20ª, sentencia 407/2012, de 17-9. Este fallo se refiere a la duración mínima de 5 años que regía los contratos anteriores al 6 de junio de 2013. Dice que, como recoge la LAU, la duración del alquiler se prorrogará obligatoriamente por 5 años, por lo que la cláusula del contrato que fija un plazo menor es nula y, por ello, al no haberse cumplido los 5 años sigue vigente el arriendo que el arrendador pretendía resolver.
La sentencia de la Audiencia de Guipúzcoa, Sec. 2ª, 247/2011, de 8-7, declaró nula y abusiva una cláusula que permitía la resolución unilateral del alquiler por el arrendador antes del plazo mínimo de duración. La facultad de desistir antes de tiempo sólo la tiene el inquilino.
La Sección 3ª de la Audiencia de Tarragona, sentencia 248/2009, de 3-7, declara nula la cláusula que excluye la duración mínima del contrato.
Es irrenunciable la prorroga legal, aunque el arrendatario haya firmado un documento en el que desiste de tal derecho. Al encontrarse el alquiler en dicha prorroga no se puede declarar la resolución del contrato (Audiencia de Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3ª, sentencia 313/2007, de 22-6).
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