El fin del Derecho es ordenar la vida social, familiar, económica. Por consiguiente también es una vía de resolución de conflictos. Y, por ello, el Derecho no es una ciencia exacta. Las interpretaciones sobre sus disposiciones no son unánimes. Por eso hay jueces que deciden qué es conforme a Derecho y qué no, con independencia de que estemos o no de acuerdo con ello. Y, por lo mismo, hay jueces cuya doctrina es casi ley: los del Tribunal Supremo.
Hace ya bastantes años vino una señora al despacho para que le redactara un contrato de alquiler de vivienda por 50 años. Habíamos hablado antes por teléfono; le dije que tal duración era legal. Para que nadie perturbara su posesión le aconseje que lo elevara a público e inscribiera en el Registro de la Propiedad.
Con el contrato redactado la señora fue a un notario. Éste le dijo que no se podía alquilar una vivienda por 50 años. La señora se enfadó conmigo. Insistí en la legalidad de tal arriendo y le dije que fuera a otro notario. No tuve más noticias de ella.
La duración del alquiler de vivienda
La duración del alquiler de fincas urbanas se rige por el artículo 1542 del Código Civil. El alquiler es la cesión del uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. Deben concretarse el tiempo de la cesión, por años o meses, y el dinero a pagar. No hay plazos máximos ni mínimos de duración.
El artículo 9 de la LAU dice que «la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes». El arriendo de la vivienda durará lo que se acuerde. También dice que si se pacta una duración inferior a 3 años el inquilino podrá permanecer en el piso un mínimo de 3 años. Este es el único plazo obligatorio de duración de un contrato de arrendamiento. El del alquiler de vivienda habitual.
Hay una duración mínima; pero no hay una duración máxima.
Un contrato de alquiler de vivienda de 55 años
Un notario de Murcia elevó un contrato de alquiler de vivienda a público, a fin de ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Dicho arrendamiento contenía las siguientes cláusulas de duración:
- El alquiler era por 55 años.
- Se podía prorrogar por 55 años más, salvo que una de las 2 partes decidiera acabarlo llegado el primer plazo de 55 años. Implicaba, por tanto, a los herederos del casero y del inquilino. De ahí la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- El inquilino podía desistir del contrato a su libre voluntad avisando con 2 meses de antelación. La única condición era que los suministros debían estar al corriente de pago.
La registradora no acepta el contrato y no lo registra
La Sra. registradora de la propiedad decidió no inscribir el contrato por estas razones:
- Por no establecerse una duración propiamente determinada. Aún previendo una duración de 55 años el arrendatario puede resolver el contrato, de manera que su vigencia queda al arbitrio de su voluntad (artículo 1256 del Código Civil). Habría que oponer a la registradora. como veremos, que el plazo está determinado y que la rescisión unilateral del inquilino es legal.
- Porque la duración inicial del contrato – y sus posibles prórrogas de igual duración -, suponen una duración indefinida del arrendamiento, contrario a su duración temporal.
El notario recurre la decisión de la registradora
El notario recurrió ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) la nota de calificación registral.
Alegó:
- Que el cumplimiento del contrato no puede dejarse al arbitrio de una de las partes (artículo 1256 del Código Civil), tiene sus excepciones en el propio Código Civil, como en el contrato de mandato y en el de ejecución de obra. La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, tiene la excepción en su artículo 11: el inquilino puede desistir transcurridos 6 meses de arriendo. El artículo 56 de la LAU 1964 permite el desistimiento con la carga de abonar la renta del tiempo que faltare para el transcurso del plazo pactado.
- Sobre la duración indefinida del arrendamiento el notario dice que el contrato tiene un plazo perfectamente determinado de 55 años; que las prórrogas no son forzosas, sino voluntarias, y no quedan a voluntad del arrendatario; que la LAU no prohíbe las prórrogas sucesivas del contrato ni fija un plazo máximo de duración del alquiler de vivienda. Por otro lado la misma LAU regula en el artículo 16 la extinción del alquiler por la muerte del inquilino y los derechos de subrogación contractual que, una vez extinguidos, finalizan el contrato por expiración del plazo.
La decisión de la DGRN de 8 de mayo de 2018
La DGRN acepta el recurso del Sr. notario teniendo en cuenta sus argumentos, los artículos 1255 y 1256 del Código Civil, 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, 11 y 16 de la LAU, y las sentencias del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2009 y 14 de julio de 2010. El contrato debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Añade la DGRN:
- En el contrato hay un preaviso de desistimiento con una antelación de 2 meses, superior a la mínima legal de 30 días, lo que no conculca la ley.
- Se pactan unas indemnizaciones que son legales porque no incumplen las previstas en el artículo 11 LAU.
- El posible escollo de que no haya necesidad del transcurso de 6 meses de alquiler para desistir se salva porque la calificación registral se produjo más de 6 meses después de la firma del contrato, por lo que se cumple el requisito legal. Yo creo que es legal pactar que el inquilino pueda desistir antes de que transcurran 6 meses del arriendo porque le beneficia. Lo que no se puede pactar es un obligado cumplimiento de un año.
Las resoluciones de la DGRN son de carácter administrativo. Se pueden recurrir ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de 2 meses desde su notificación; se siguen los trámites del juicio verbal, según lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Desconozco si se recurrió o no.
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