El artículo 1500 del Código Civil (CC) dice que «El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el lugar y tiempo fijados en el contrato».
En las compraventas de bienes inmuebles suele pactarse que el comprador pague el precio en una serie de plazos.
Por si el comprador no paga en los plazos pactados, el interés del vendedor es pactar una condición resolutoria del contrato de compraventa. A la condición resolutoria se refiere el artículo 1504 CC: «En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término».
El artículo 1113 CC dice que las obligaciones contraídas por las partes son exigibles sin perjuicio de los efectos de la resolución.
Estos artículos no explican lo que es una condición resolutoria.
Es más fácil explicarlo con un ejemplo. Dos personas pactan la venta de un inmueble. Cuando se firma el contrato de arras el comprador paga un 10% del precio, y se acuerda que pagará el restante 90% en tres plazos, abonando el 30% del precio en cada uno de ellos. El comprador debe pagar los dos primeros plazos 3 y 6 meses después, respectivamente, de la fecha del contrato de arras. Se pacta el último pago para cuando se firme la escritura pública, transcurridos 3 meses, como máximo, del tercer pago. La condición resolutoria consiste en pactar que la compraventa se resolverá si el comprador no paga lo acordado en los plazos previstos.
La compraventa existencia, se ha perfecccionado, y las obligaciones pactadas son exigibles. La llegada de la condición resolutoria conlleva la desaparición de los efectos del contrato. La condición es un hecho previsto, pero incierto. El vendedor no sabe si el comprador pagará en plazo o no.
Si el comprador paga en plazo, el vendedor deberá cumplir su obligación de entregar la finca. O puede ser que se haya acordado la entrega de la finca antes del total pago del precio. En este último caso la condición resolutoria es de más interés para el vendedor.
Condición resolutoria explícita e implícita
Las condiciones resolutorias pactadas en los contratos se llaman explícitas. O expresas.
En todas las obligaciones y contratos bilaterales se aplica el art. 1124 CC, la condición resolutoria implícita. El contratante perjudicado por el incumplimiento de la contraparte, y cumplidor de su obligación, puede escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal está obligado a decretar la resolución reclamada, salvo que haya causas justificadas que le autoricen para señalar un plazo para que el incumplidor realice la prestación debida.
Las dos formas de pactar la condición resolutoria
Los efectos de la condición resolutoria , de la resolución contractual se producen retroactivamente, desde su celebración, no desde la extinción de la compraventa. Como si no hubiera habido contrato.
Se puede pactar que si el comprador incumple cualquier pago el vendedor debe restituirle todo lo pagado, incluyendo lo abonado en el contrato de arras. Este es el criterio que parece deducirse de los artículos 1114 y 1123 CC, y el que se aplica en ausencia de pacto expreso en contrario.
Pero lo lógico, siguiendo el ejemplo que he expuesto, es que no sea así. De lo contrario, el vendedor del inmueble pierde una oportunidad de negocio. Así que es de su interés pactar que se quedará una parte, o la totalidad, de las cantidades que el comprador le haya entregado. Tal suma puede retenerse en concepto de cláusula penal o como indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento.
La condición para resolver el contrato
El principio de conservación de los contratos explica la redacción del art 1504 CC. El vendedor no puede resolver el contrato por incumplimiento de las obligaciones de pago del comprador sin más.
La norma obliga al vendedor a reclamar el pago de lo debido «..judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término». Es una oportunidad de cumplir que se da al comprador, deudor del precio.
La resolución no opera automáticamente. El vendedor debe tener una sentencia judicial favorable para que sea efectiva la resolución de la venta.
La inscripción de la condición resolutoria en el Registro de la Propiedad
Previo paso por el despacho del señor/a notari@, y el correspondiente otorgamiento de escritura pública , el contrato que contenga una condición resolutoria puede acceder al Registro de la Propiedad.
Ello con las consecuencias previstas en los arts. 59 y 175.6ª del Reglamento Hipotecario.
Esta inscripción conlleva que ningún tercero posterior titular de la finca pueda alegar desconocimiento de la amenaza resolutoria, de manera que si la resolución tiene lugar por la llegada de la condición resultará igualmente pejudicado por ella. Los subadquirentes ven extinguidos sus derechos, por lo que hay que cancelar los asientos registrales correspondientes a tales adquisiciones. Siempre que se haya inscrito la finca a favor del comprador que no pagó en plazo.
Tratamiento fiscal de la condición resolutoria
La constitución de la condición resolutoria está sometida al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuando la compraventa esté sujeta a ITP, que es el caso de la venta de viviendas de segunda mano.
No está sujeta al pago del ITP ni al del IVA cuando la compraventa esté sujeta y no exenta del pago del IVA. En este caso, la escritura pública está sujeta al ITP en su modalidad AJD.
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