En los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, el artículo 20.1 de la Ley de arrendamientos urbanos posibilita que arrendador y arrendatario pacten por escrito que éste deba hacerse cargo del pago de los tributos que graven la vivienda alquilada. Si no hay pacto expreso y escrito el arrendatario no tiene la obligación de pagar dichos tributos.
El IBI es un impuesto directo de carácter real y devengo periódico que grava el valor catastral de los bienes inmuebles en los términos establecidos en los artículos 60 a 77 del Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales.. Es de titularidad municipal cuya gestión está compartida con la Administración central.
Para la repercusión del IBI, impuesto de bienes inmuebles, se siguen las siguientes normas (aunque arrendador y arrendatario pueden pactar lo que tengan por conveniente, dentro de la legalidad):
- El arrendador debe notificar al arrendatario la repercusión (obligación de pago) del IBI.
- En los contratos nacidos o extinguidos dentro del año, la carga impositiva debe dividirse en proporción al tiempo de duración del contrato.
- No es preciso que la repercusión se fraccione mensualmente. Puede pactarse la manera de repercutir el IBI: anual, mensualmente, por trimestres.
- Basta con la notificación del importe del IBI o con la copia del aviso que la Administración haga al propietario de la vivienda para que éste pueda exigir el pago al arrendatario. Es irrelevante que el propietario lo haya pagado o no.
- El arrendador sólo puede exigir al arrendatario la cuota tributaria del IBI, no los recargos, intereses y sanciones. No cabe pacto en contrario.
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El pacto entre arrendador y arrendatario para el pago de los tributos no vincula a la Administración. Frente a la misma, el propietario es el único responsable (sujeto pasivo) y, por tanto, el único obligado al pago. Ello se deduce del último inciso del párrafo cuarto del artículo 20.1.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido -por todas sentencia de 7 de noviembre de 2008- que el impago del Impuesto de Bienes Inmuebles, como concepto asimilado a la renta y de pago obligado para el arrendatario, permite declarar la resolución del contrato de arrendamiento con el consiguiente desahucio.
La tasa municipal de recogida de basuras puede ser repercutida al arrendatario si se pacta en el contrato. Basta que se haga constar que el arrendatario se hará cargo de «los tributos», en general. Su impago comporta la resolución del contrato y el desahucio del inquilino porque es un concepto asimilado a la renta (sentencia de la Audiencia Provinicial de Alicante, Sec. 5.ª, 284/2010, de 15 de julio).
En los alquileres de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985, aunque en el contrato no se hubiese pactado, el arrendador tiene derecho a repercutir el IBI al arrendatario. Disposición Transitoria segunda, apartado 10.2, de la Ley de arrendamientos urbanos: (El arrendador) «podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda».
Pero si en el contrato se establece expresamente que el IBI lo pagará el arrendador, éste no podrá cobrarlo al inquilino. Disposición Transitoria Segunda, apartado 10.5, último párrafo, de la Ley de arrendamientos urbanos: «Se exceptúa el supuesto de que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador».
En los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985 y anteriores al 1 de enero de 1995, el arrendador sólo podrá repercutir el IBI al arrendatario si así se ha pactado expresamente. Estos contratos se rigen por la Disposición Transitoria Primera de la Ley de arrendamientos urbanos.
