El artículo 17.5 de la Ley 29/94, de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite a las partes acordar «…que,
durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o
parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los
términos y condiciones pactadas«.
Se trata solo de reformar o rehabilitar un inmueble que ya es habitable.
Dado que la renta se sustituye por obras es esencial que se definan las obras que se obliga a hacer el inquilino. Las obras son un pago en especie, con un valor equivalente al de la renta que se deja de pagar.
Por ello, el arrendatario tiene una obligación de resultado, de hacer. Si el inquilino no cumple, el casero puede ejecutar la obra a costa de aquel, o exigirle el pago de la renta que se compensó con la obra, además de pedirle la indemnización por daños y perjuicios que se le causen, incluyendo el lucro cesante. Si la obra no es la acordada, o se cumple defectuosamente, el arrendador puede hacer lo mismo.
Además de este sistema de pago del arriendo con obras, hay un contrato de alquiler excluido de la regulación de la LAU. Se trata del alquiler para edificar (ad aedificandum) y para mejora (ad meliorem).
El arrendamiento para edificar y para mejora ya se había admitido en la jurisprudencia del Tribunal Supremo mucho antes de que el legislador incorporara a la Ley de Arrendamientos Urbanos el susodicho apartado 5 por la Ley 4/2013, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas. La sentencia 363, de 10/06/1986, vigente la LAU de 1964 (los alquileres de renta antigua) consideraba válido tal acuerdo atípico por el principio de la libertad de pactos contractuales del artículo 1.255 del Código Civil.
El alquiler para mejora se parece mucho al pago de la renta con obras del artículo 17.5 LAU. Sin embargo, la finca que se alquila no es habitable, y las obras pueden no pactarse, de modo que el arrendatario adapta el inmueble para adaptarlo a una finalidad concreta, pero con cierta o total libertad.
Pongo un ejemplo. Un propietario tiene un local vacío, inútil, y lo arrienda a alguien que desea instalar en él un negocio de hostelería. El arrendatario, que puede pagar una suma de renta o no, hará las obras que tenga por oportunas. Al finalizar el alquiler, el propietario se queda con las obras y puede alquilar el negocio a otro arrendatario.
Este abogado participó en un alquiler ad meliorandum. Se trataba de una casa en el Pirineo, centro de una explotación agropecuaria, que una empresa quiso alquilar para hacer un hotel. Se pactó que no se cobraría renta durante X años. Las obras no se pactaron. La empresa hará las obras que quiera. Las mejoras pasarán al dominio de los propietarios cuando termine el arrendamiento.
Un contrato de arrendamiento “ad aedificandum” puede explicarse como aquel en el cual el arrendador cede un suelo, previamente construido o no, para que el arrendatario realice las obras de las construcciones e instalaciones que considere necesarias para el desarrollo de su actividad económica, que serán propiedad del propietario del terreno. El arrendatario pagará renta o no, o una renta mínima, y se obliga a devolver al arrendador el terreno, junto con la construcción e instalaciones que construyó, al vencimiento del contrato de alquiler.
No hay que confundir el contrato para edificar con el derecho de superficie, que consiste en un derecho real a construir en suelo ajeno, construcción que pasa a ser propiedad del titular del derecho.
Contacta con el abogado especialista en bienes inmuebles
En Twitter: @joseptermens
El precio del #alquiler en #Catalunya ha experimentado un incremento del 101,6% entre el 2000 y el 2020, https://t.co/nAtbcZ2tue
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) June 3, 2022
