Ha llegado a mi conocimiento, a través de un compañero con el que comparto despacho y cafés, una sentencia muy interesante del Juzgado de Primera Instancia 31 de Barcelona, de enero de 2023. Os hablé de esta sentencia en este post.
Es una sentencia de lo más interesante porque establece un marco de cláusulas abusivas en los contratos, aunque tampoco es que sea una novedad.
Se trata de un arrendatario que presentó una demanda contra su casero (una empresa) para que se declararan abusivas una serie de cláusulas de su contrato de alquiler de vivienda. Un tipo de demanda poco frecuente. Lo habitual es que sean los caseros los que demanden a sus inquilinos.
Una cláusula habitual en los contratos de alquiler es la de penalización al inquilino por incumplimiento de sus obligaciones contractuales. En la sentencia mencionada se sometió al criterio del tribunal esta cláusula:
Al término de la vigencia del contrato, la arrendataria deberá devolver las llaves, desalojar y dejar completamente libre, vacuo y expedito a disposición de la propiedad el inmueble, corriendo con los gastos que de ello se deriven. El incumplimiento de lo anterior dará lugar al pago de una penalización que expresamente se conviene como consecuencia del uso y detentación indebida del inmueble, por importe equivalente al triple de la renta diaria vigente en el período mensual, inmediatamente anterior a la fecha de extinción del contrato, por día de retraso en dicho desalojo.
Si el inquilino pagaba una renta de 900 € y no desalojaba la vivienda terminado ya el contrato, debía pagar al arrendador 3 veces la renta diaria por día transcurrido, es decir: 90 € diarios, además de la renta (que los inquilinos están obligados a pagar mientras ocupan la vivienda, aunque el contrato no esté vigente).
La decisión de la magistrada
La magistrada considera esta cláusula abusiva por establecer indemnizaciones o penalizaciones desproporcionadas a un consumidor. Los inquilinos de vivienda siempre son consumidores. Los de local de negocio no.
La magistrada dice que la penalización no se sostiene si el inquilino continua pagando la renta, lo que se da por supuesto en la cláusula. No se sostiene su legalidad porque es desproporcionado exigir dicha suma de dinero si el arrendatario continúa pagando la renta, pues ningún perjuicio se causa al arrendador con el retraso en la entrega del inmueble.
Si el inquilino no pagase la renta, la pena también sería desproporcionada. El argumento de la magistrada es que, si el inquilino no paga la renta, el arrendador puede interponer un juicio de desahucio por impago o expiración del plazo contractual que, en ambos casos, le permite exigir las rentas impagadas y las costas procesales, además de los intereses. Si el casero cobrara la indemnización y las rentas estaríamos ante un enriquecimiento injusto. Y, por si fuera poco, la magistrada dice que el arrendador tiene la suma cobrada en concepto de fianza, cantidad de pago obligatoria por el inquilino destinada por el legislador a compensar al casero de los perjuicios que sufra una vez terminada la relación contractual, entre los que están las mensualidades dejadas de percibir.
La cláusula es abusiva por aplicación de los artículos 82.4 e) y d) y 85.6 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que declaran abusiva la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor que no cumpla sus obligaciones. Lo cual, interpretado a sensu contrario, significa que el arrendador puede imponer una cláusula de indemnización por daños y perjuicios que no sea desproporcionada, como reconocen las sentencias del Tribunal Supremo 197/2016 y 530/2016, de 30-3 y 13 de septiembre respectivamente.
