Las pequeñas reparaciones son aquellas que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda y el paso del tiempo. Se regulan conjuntamente con las reparaciones necesarias y las reparaciones urgentes en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Según la ley debe pagarlas el arrendatario.
Sin embargo, el arrendador y el arrendatario pueden pactar que todas las pequeñas reparaciones o parte de ellas vayan a cargo del primero. Ello es así en virtud de lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
«Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice«.
Este artículo permite que las normas de derecho necesario -normas de obligado cumplimiento- de la Ley de Arrendamientos Urbanos contenidas en el Título II puedan modificarse en favor del arrendatario, no del arrendador.
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Una sentencia
Esto queda muy claro en una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 22 de marzo de 2011.
«En la primera de las facturas, tanto por su importe (200 €) como por su contenido, nos encontramos ante «pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda», las cuales, en principio, son de cargo del arrendatario y no del arrendador. Ahora bien, cabe pacto en contrario y que el arrendador se haga cargo del importe de esas reparaciones. En efecto, el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos indica que en las relaciones arrendaticias urbanas de vivienda será nula y se tendrá por no puesta la estipulación que modifique en perjuicio del arrendatario las disposiciones contenidas en las normas de esta ley. Pero los pactos o estipulaciones en perjuicio del arrendador son válidas y eficaces.
El arrendador puede hacerse cargo del importe de las pequeñas reparaciones ordinarias tanto en el contrato de arrendamiento como con posterioridad asumiendo el abono de las mismas una vez ejecutadas por el arrendatario».
