¿Cuál es el tema más conflictivo en el alquiler de viviendas? El de las obras de conservación, el mantenimiento y las reparaciones. Sin duda.
La norma básica, esencial, es que los gastos para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad corresponden al arrendador. Da igual cual sea su causa: el transcurso del tiempo, el desgaste natural de las cosas, caso fortuito o fuerza mayor. No se puede cambiar este régimen legal en el contrato de alquiler.
La obligación tiene las siguientes excepciones:
1.- Cuando las obras supongan una reconstrucción de la casa, que se encuentra en estado de ruina. El inquilino no tiene derecho a reparación alguna y el contrato finaliza sin más.
2.- Si el deterioro es imputable al arrendatario o a las personas que con él convivan o de él dependan. Se incluyen los deterioros que obedecen a una utilización descuidada o negligente, finalmente lesiva, impropia del cuidado con el que debe tratarse lo ajeno. También están comprendidos los desperfectos que por su envergadura no cabe atribuir al desgaste por el uso o al mero paso del tiempo. Por ejemplo, la fractura de un inodoro y las ralladuras en la tarima de madera por desplazar muebles.
3.- Cuando se trata de pequeñas reparaciones. Son los gastos ordinarios, de escaso valor económico, producidos en la vivienda por el desgaste por su uso continuado y no indispensables para que siga siendo morada del arrendatario. La casuística es enorme, por citar algunas: colocación de nuevas cuerdas de tender, arreglo de grifos, persianas y manillas de puertas, sellar con silicona la intersección de la bañera con la pared, desatascar un inodoro.
Las pequeñas reparaciones son el límite máximo de la obligación del inquilino de conservar la vivienda. Cuando el deterioro se produce, no por el desgaste por su uso continuado sino porque las cosas agotan su vida útil, la reparación le corresponde al arrendador aunque el elemento roto tenga poco valor o no sea indispensable para que el piso siga siendo habitable.
Voy a poner un ejemplo porque la teoría no basta. Un cliente me comenta que las persianas de las puertas de los balcones se han roto. Reclama su arreglo al arrendador. Éste se niega. Aduce que en el contrato las reparaciones de las persianas corresponden al inquilino. Leo el contrato. Es cierto, lo dice. Pero mi cliente llama a un técnico, que le dice que las lamas de las persianas se han roto de viejas. No dan para más; hay que sustituirlas.
Obviamente esta no es una pequeña reparación. El inquilino tiene la obligación de devolver la finca como la recibió, con el lógico deterioro, no de devolverla en mejor estado. El arrendador debe sustituir las persianas viejas.
Cabría aquí una excepción. Que el inquilino llevara varios años en el piso y la mayor parte del desgaste lo hubiera producido él. Pero mi cliente lleva apenas un año y medio en la vivienda.
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