Todos, o casi todos, los derechos prescriben por el paso del tiempo.
Es decir: se acaban.
La prescripión extintiva o liberatoria se produce por la inacción del acreedor por el plazo establecido por cada legislación conforme la naturaleza de la obligación de que se trate, y tiene como efecto privar al acreedor del derecho de exigir judicialmente al deudor el cumplimiento de la obligación.
Para lo que nos interesa aquí el acreedor es el casero, el deudor el inquilino y la obligación es el pago de la renta y las cantidades asimiladas a la misma. Puede haber otro deudor: el avalista o fiador.
El suspuesto puede ser que el arrendatario no pague al casero y éste no reaccione, o que el arrendador no gire el recibo al inquilino. Es una situación, dicho de forma llana, en la que el casero pasa de cobrar la renta.
La prescripción no extingue la obligación sino que la convierte en una obligación natural. Si el arrendatario paga voluntariamente no podrá reclamar la devolución de lo entregado a su casero alegando que se trata de un pago sin causa.
En España hay una sola Ley de Arrendamientos Urbanos – de momento: en Cataluña puede haber una propia en no mucho tiempo.
Pero hay varias legislaciones civiles o de Derecho Civil, además del Código Civil español que se aplica a la mayoría del territorio, no siempre bien llamadas de Derecho Foral. Tienen su propia legislación los territorios que fueron de la Corona de Aragón: Cataluña, Baleares, Aragón, Valencia, además de Navarra y el País Vasco, y Galicia. Aquí sólo trataremos la regulación de la prescripción en el Código Civil y en la legislación catalana.
La prescripción en el Código Civil
En aplicación del artículo 1966 del Código Civil, por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el precio de los alquileres, lo que comprende la renta y todos los conceptos que el arrendatario, por contrato o mandato legal, esté obligado a pagar: servicios y suministros, tributos y tasas, repercusión por obras. El mismo plazo está previsto en la Ley 35, letra a), de la Compilación del Derecho Civil de Navarra.
El primer día del plazo para contar los 5 años empieza el día en que pudieron ejercitarse.
En el caso de la renta de un contrato de alquiler el plazo empieza desde que la obligación del inquilino está vencida y es líquida. Si se ha estipulado en el contrato de arrendamiento que debe pagar entre los días 1 a 5 de cada mes, el plazo de prescripión empezará el día 6.
La prescripión se interrumpe por (artículo 1973):
- La reclamación ante los tribunales.
- Una reclamación no judicial al inquilino.
- Cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el arrendatario. Por interés del arrendador, que sea por escrito: mail o SMS certificado, contrato de aceptación de deuda.
La pescripción en Cataluña
La legislación civil catalana es la más completa y moderna vigente en España de las llamadas forales.
El artículo 121-21 estipula un plazo de prescripción de tres años para pretensiones relativas a pagos periódicos que deban hacerse por años o plazos más breves. Es el caso de la renta del alquiler.
El plazo de prescripción se inicia cuando, nacida y ejercible la pretensión, la persona titular de la misma conoce o puede conocer razonablemente las circunstancias que la fundamentan y la persona contra la cual puede ejercerse. Es decir: desde el día en que el casero puede saber que su arrendatario no le ha pagado la renta (artículo 121-23.1).
El plazo se interrumpe por las mismas causas que en el Código Civil (artículo 121.11), y se añade el inicio del procedimiento arbitral relativo a la pretensión.
En la legislación catalana hay dos peculiariadades que el Código Civil no tiene. Una es que el transcurso del plazo puede suspenderse.
La otra es que puede ampliarse. En el contrato de alquiler, de vivienda o de local, el plazo de prescripción puede ser inferior o superior a 3 años. No puede ser inferior a un año y medio ni mayor de 6. En muchos contratos se alarga hasta 5 años.
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