Este artículo precisa de una introducción a una de las instituciones esenciales de todo ordenamiento jurídico: la prescripción extintiva.
La prescripción constituye una manifestación de la influencia que el tiempo tiene sobre las relaciones jurídicas y los derechos subjetivos. Éstos, a lo largo de aquél, nacen, se ejercitan y mueren.
La prescripción extintiva provoca la desaparición de un derecho real o de crédito. Se basa en un dato puramente negativo: el no ejercicio de su derecho por el titular del mismo.
Puede definirse la prescripción extintiva como el modo de extinguirse los derechos y las acciones por el mero hecho de no dar ellos señales de vida durante el plazo fijado por la ley. Junto con el transcurso del tiempo, lo característico de la prescripción extintiva es la inacción del titular del derecho durante toda la extensión de aquél.
El inicio del derecho del arrendador a cobrar la renta y las cantidades asimiladas (impuestos, gastos de comunidad) empieza con el inicio de la vigencia del plazo de alquiler (salvo períodos de carencia). Como cualquier otro derecho, el del arrendador de cobrar la renta al inquilino tiene una limitación temporal. ¿Pero cuándo termina?
En España hay varias legislaciones civiles. Dos de las más completas son la navarra y la catalana. La antigua Compilación catalana de Derecho civil se derogó y, en su lugar, los catalanes tenemos un Código Civil propio que regula completamente algunas instituciones, como la sucesión hereditaria, el régimen económico matrimonial y la prescripción extintiva.
En este post expondré la norma del Código Civil y la catalana.
La prescripción en el Código civil español
El artículo 1961 dice que las acciones prescriben por el mero lapso del tiempo fijado por la ley.
El artículo 1966 establece el lapso de tiempo en el que prescriben el precio de los arriendos, sean éstos de fincas rústicas o de fincas urbanas: 5 años.
Esto significa:
- Que transcurridos 5 años no se pueden reclamar las rentas del alquiler. Ejemplo: si un contrato empezó en febrero de 2011, y no se ha cobrado ninguna renta hasta febrero de 2018, sólo podrán cobrarse las rentas desde febrero de 2013. Las anteriores están prescritas.
- No cabe el desahucio por impago de rentas prescritas.
- El arrendador puede aumentar la renta del alquiler cada año, o bien esperar 5 años – o menos -, para actualizarla. No tiene por qué actualizarla cada año.
Dice el artículo 1969 que el tiempo para la prescripción se contará desde el día en que pudieron ejercitarse. En el caso de la renta del alquiler, dicho plazo empieza desde que el arrendador tiene derecho al cobro y a la actualización del precio.
La prescripción puede interrumpirse. Una vez interrumpida el plazo empieza de nuevo. El artículo 1973 dice que la prescripción se interrumpe:
- Por su ejercicio ante los Tribunales. Presentando una demanda judicial de reclamación de rentas.
- Por la reclamación extrajudicial del arrendador. La mejor vía es la fehaciente: burofax o comunicación notarial.
- A través de cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el arrendatario. Lo mejor es un reconocimiento de deuda por escrito. Si la deuda es importante, elevado a público.
La prescripción en el Código civil catalán
Lo dicho sobre la prescripción del Código Civil es aplicable a la ley catalana, con matices. No me ocuparé en este post de los puntos que diferencian ambas regulaciones. Sólo de dos de ellos, ambos de mucha importancia en los alquileres de fincas urbanas. La norma catalana se aplica a todos los alquileres de fincas en Cataluña.
En primer lugar en la legislación catalana el plazo de prescripción de la renta del alquiler es de 3 años (artículo 121-21, prescripción trienal); no de 5. Es más lógico teniendo en cuenta la duración actual de los alquileres de vivienda.
Por otra parte el código catalán introdujo un importante novedad en la regulación de la prescripción. Aunque los plazos de prescripción son imperativos – igual que en el Código Civil -, los contratantes pueden pactar acortar o alargar el plazo (artículo 121-3). Con 2 condiciones:
- Que no comporte indefensión a ninguna de las partes.
- Que el plazo no sea inferior ni superior, respectivamente, a la mitad o al doble del legalmente establecido.
El plazo mínimo de prescripción de la renta del alquiler será de 18 meses; el máximo de 6 años. En los alquileres catalanes suele haber una cláusula en la que la prescripción de la renta es de 5 años. Creo que, aunque se basa en el artículo 121-3, parece una copia del plazo del Código Civil. No he visto nunca un plazo de prescripción de 6 años, pese a ser legal. Quizá por innecesario.
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