Tengo bastante caseros clientes que siempre quieren subir la renta retroactivamente a sus inquilinos.
Si el casero comunica el aumento en marzo, y el contrato de arriendo del piso se firmó en febrero, el casero espera que se le pague el aumento correspondiente a febrero y marzo, aunque ya sean meses pagados.
Siempre les digo a los arrendadores que no se puede exigir un aumento retroactivo a los arrendatarios de vivienda. Porque soy abogado, asesor sobre leyes.
También es verdad que muchos inquilinos aceptan y pagan el aumento retroactivo, lo cual implica que no se puedan quejar después.
El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, redacción vigente desde marzo de 2019, dice:
- La renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato….
- El incremento será el resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Es decir, si se firmó el arriendo de la casa en abril de 2021, y toca hacer la actualización en abril de 2022, a fecha 4 de abril de 2022 el último IPC publicado por el INE es el del período comprendido entre los meses de febrero de 2021 y 2022. Puede aumentarse la renta en mayo, a ver si el IPC del período entre los meses de marzo de 2021 y 2022 es más elevado. Salvo que el Gobierno haya dispuesto otra cosa…..
El apartado 2 del artículo 18 de la LAU es el que determina la irretroactividad del incremento de la renta:
2.La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Es el sistema adoptado en España desde la LAU de 1964 para los alquileres de renta antigua. Artículo 101.1.
La comunicación debe ser por escrito. Una notificación del casero dirigida a su inquilino, que es recepticia pero no debe ser fehaciente. Valen los mails, WhatsApp y SMS. También la comunicación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. Sólo desde la notificación es posible aumentar la renta. El Tribunal Supremo dijo, en su sentencia de 31 de enero de 1985, que los efectos del incremento son ex nunc, desde que se comunica la nueva renta, y no ex tunc o desde que pudo efectuarse la actualización.
Buenas noticias para los caseros. Hay algo que los inquilinos no pueden hacer: oponerse al aumento de la renta. Algo que sí es posible en los alquileres de renta antigua (art. 101.2 LAU 1964).
Os recuerdo que vale cualquier método para actualizar la renta, siempre que la subida no sea superior al IPC. Y que podéis seguirme en Twitter: @joseptermens
En este artículo tenéis jurisprudencia sobre el tema de este post.
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— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 17, 2021
