Generalmente los desahucios por impago de la renta se resuelven sin juicio. El inquilino enerva la acción del arrendador, paga, o no paga. En este último caso hay el lanzamiento del inquilino de la vivienda y la condena al pago de las rentas, las cantidades asimiladas debidas, los intereses y las costas.
Deja de ser tan sencillo cuando, en un juicio verbal de desahucio por impago, lo que se cuestiona es si se deben rentas o no, o cuáles se deben, o si el arrendador que pretende el desahucio incumple a su vez alguna de sus obligaciones. O cuando el inquilino que debe, supuestamente, rentas, ya ha abandonado la vivienda.
Este post es más de Derecho procesal que de Derecho de arrendamientos urbanos, por lo menos en lo que se refiere al precepto estudiado, que es el artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Dice que, en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento – cuando el casero pide el desahucio en un arrendamiento de finca urbana – no se admitirá al demandado ningún recurso si no acredita haber pagado todas las rentas. Es lo mismo que decía el derogado artículo 148.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
No se cuestiona el derecho al recurso. (Aunque los recursos, en la jurisdicción civil, no forman parte del derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución, según la sentencia del Tribunal Constitucional 37/1995.) Lo que se pretende es condicionar el recurso contra una sentencia de desahucio para que no tenga un simple carácter dilatorio, y que el arrendador que ha tenido una sentencia favorable tenga una tutela judicial inmediata. Ambos fines los reconoce la sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional de 29 de mayo de 1992.
Cuando el arrendatario no ha abandonado la finca
En los casos en los que el inquilino no ha abandonado la finca, si lo que quiere es recurrir contra el pronunciamiento referente al desahucio, sí deberá abonar todas las rentas. Por ejemplo, sería el caso en que se discutiera si el desahucio procede porque el juez de primera instancia entiende que no ha habido enervación y el inquilino defiende lo contrario. Que ha enervado en plazo y no ha lugar al desalojo. En este caso no se está discutiendo una renta, sino la resolución del contrato. Tendrá que pagar todo lo debido y no pagado hasta el momento en que presente el recurso, y acreditarlo. La acreditación debe ser suficiente para el tribunal, sin perjuicio de la impugnación que cabe al arrendador.
Cuando el inquilino ha dejado la finca
Cuando el arrendatario ya ha entregado el inmueble la cuestión es distinta porque estamos discutiendo otras cosas, pero no la resolución del arriendo. Por ejemplo, que el propietario no ha realizado reparaciones en la casa que han motivado la marcha del inquilino, que ha entregado las llaves, no aceptadas por el casero, que le exige todas las rentas, que el arrendatario entiende que no debe. En este caso la consignación de las supuestas rentas debidas no es necesaria, aunque la jurisprudencia y la doctrina no son unánimes al respecto.
Los argumentos a favor de esta postura son los siguientes:
- El principio de interpretación restrictiva de las normas limitativas de derechos. La finalidad del artículo 449.1 LEC es evitar que durante la tramitación del recurso se prolongue la posesión del inquilino que no paga a su casero. Tal finalidad no se da si el arrendatario ha entregado la casa, con lo cual no se devenga el pago de la renta.
- Sería contrario a la lógica inadmitir el recurso sin consignación cuando la reclamación de rentas se acumula a la acción de desahucio, y estimarlo admisible cuando se reclaman rentas sin pedir el desahucio del locatario. Es lo que pasaría porque el artículo 449.1 LEC sólo se aplica «en procesos que lleven aparejado el lanzamiento«.
Esta es la opinión de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, auto de 19 de enero de 2017. Una vez salvaguardado el derecho del arrendador a ocupar el inmueble sería superfluo imponer la condición del pago de rentas para recurrir. Y, especialmente, si no se apela la resolución del contrato, lo que será consecuente si se ha devuelto el inmueble.
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No procede el desahucio por falta de pago si el retraso se debe a un error bancario no imputable a la arrendataria
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) April 21, 2022
Tribunal Supremo, Sala Civil, 15-3-2022#alquiler #vivienda #Derecho #Justicia #yonotengolaculpa
