Voy a explicar en este artículo un caso del despacho que terminó como deberían terminar muchos: negociándolo. No en vano hay un dicho que dice que más vale un mal acuerdo que un buen pleito. El dicho se atribuye al general cartaginés Aníbal, citado por Tito Livio: «Melior tutiorque est certa pax quam sperata victoria«, que significa: mejor y más segura es una paz cierta que una victoria esperada.
Voy a usar nombre supuestos (como en las sentencias) e intentaré que no se note quien era mi cliente.
El caso
El supuesto es sencillo. Se trata de un hombre con una discapacidad que le obliga a ir en silla de ruedas, a quien llamaremos Ramón. Ramón encargó a un mediador inmobiliario, lo llamaremos Jaime, que le buscara una vivienda adecuada a sus necesidades para comprarla. Costó encontrarla, pero se encontró una.
Ramón visitó el piso. Le gustó, se firmó el contrato privado de compraventa y pagó 12.000 € en concepto de arras confirmatorias en la oficina de Jaime, de los cuales este, por indicación del propietario, debía cobrarse su comisión. Este había asegurado estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios.
Algunos días más tarde, y casualmente, Ramón supo que la comunidad de propietarios había aprobado un presupuesto para realizar unas obras de mucha envergadura sin haber aprobado aún las derramas ni su momento de pago. El presupuesto suponía una cantidad que Ramón, que ya hacía un esfuerzo para comprar la vivienda, no podía permitirse.
Ramón se sintió engañado y pidió la devolución de los 12.000 € abonados. El propietario no le quería devolver el dinero. El mediador inmobiliario no sabía que hacer con el dinero que había cobrado como comisión. Hubo negociaciones, reuniones entre los implicados y muchas llamadas telefónicas. Finalmente la operación se cerró de la siguiente manera:
- El propietario devolvió el dinero de las arras a Ramón.
- Jaime, el mediador inmobiliario, no cobró su comisión. El propietario accedió a pagarle una indemnización por sus servicios.
La obligación del propietario de informar de las deudas con la comunidad de propietarios al comprador
El propietario del piso incumplió la obligación del vendedor de informar a Ramón del presupuesto de obras aprobado. No cumplió lo dispuesto en el art. 553-5.2 CCCat, que obliga a los vendedores de elementos privativos de un edificio en régimen de propiedad horizontal a:
- «declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento…« .
Por otra parte, la regulación del contrato de compraventa contenida en el Libro VI CCCat incluye, como obligaciones del vendedor, la de facilitar al comprador toda la información relevante sobre las características del bien, teniendo en cuenta los conocimientos de las partes, la naturaleza de la información y las exigencias que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos (art. 621.7). La buena fe y la honradez en los tratos obligaba al vendedor a explicar a Ramón el elevado presupuesto de obras aprobado.
¿Por qué el vendedor está obligado a informar de las deudas con la comunidad al comprador?
La compra de una vivienda en un edificio en régimen de propiedad horizontal implica la adquisición de la cuota de participación en los elementos comunes del inmueble que corresponde a dicha vivienda según la escritura de división en propiedad horizontal de la finca. La cuota de participación determina la aportación del propietario a los gastos comunes (arts. 553-3 y 553-4 CCCat).
Dado que no se habían aprobado ni devengado derramas todavía del presupuesto aprobado, el deudor no sería el anterior propietario sino Ramón, que tendría que pagarlas en cuanto se aprobasen y fueran líquidas. Y si no pudiere pagarlas (no podía) la comunidad podría embargar su vivienda.
Como veis, el pobre Ramón tenía un serio problema.
El error en el consentimiento en la compra de Ramón. La nulidad del contrato de compraventa.
Lo que nos llevó a plantearnos una solución negociada fue la posibilidad de que el contrato se declarara nulo por error en el consentimiento. Ramón no hubiera firmado el contrato privado de compraventa si hubiera conocido el presupuesto aprobado y el coste que le representaba como futuro propietario.
El art 1265 del Código Civil (CC en adelante) dice que es nulo el consentimiento prestado por error. El art. 1266 dice que para que «el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo».
No estoy seguro de que el juez hubiera fallado la nulidad del contrato de compraventa. Es una posibilidad. Pero era un riesgo innecesario para ambas partes.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el error en el consentimiento
El Tribunal Supremo ha establecido que el error del consentimiento que produce la nulidad contractual ha de ser excusable. Es excusable un error cuando este no podía haber sido evitado por quien lo comete, pese a haber actuado con una diligencia media o regular. Si el error podía haberse evitado por la persona que lo sufre, Ramón en este caso, no existiría una causa justificativa. Entre otras, sentencias de 12 de julio de 2002, 24 de enero de 2003, 12 de noviembre y 12 de diciembre de 2004, 17 de febrero de 2005 y 17 de julio de 2006.
En la sentencia 644/2014, de 12 de noviembre, el Tribunal Supremo falló la nulidad de un contrato por error excusable. No se podía imputar al comprador falta de diligencia cuando la vendedora de la finca dice que está libre de cargas sin mención alguna de un expediente sancionador.
En otra sentencia se declaró nula la compraventa por mediar dolo en el vendedor, ya que su silencio sobre el defecto de la finca que transmitía motivó que el comprador celebrase el contrato. Creo que no hay que forzar la interpretación para concluir que un defecto de la finca puede ser la carga que pesa sobre ella en forma de deuda futura. Hay que tener en cuenta que Ramon no tenía otra manera de saber esta información que la que le diera el vendedor, pues ningún derecho le asistía de dirigirse al administrador de la comunidad para obtenerla.
