Cuando un arrendatario alquila un local comercial para instalar en él cualquier tipo de negocio puede encontrarse con dos situaciones. (Por supuesto que hay más, pero no podemos analizarlas todas).
Una es que el local arrendado esté ya más o menos preparado para desarrollar una concreta actividad. Entonces el propietario del inmueble puede imponer al inquilino en el contrato la prohibición de llevar a cabo obras en la finca; o el más frecuente pacto de someter todas las posibles obras a su autorización. Otra cosa es que los Tribunales consideren implícita en el alquiler para uso distinto de vivienda la facultad del arrendatario de realizar las obras necesarias para adecuar el local arrendado al uso pactado. (Pero sólo las obras necesarias, lo que nos lleva a otro problema: ¿qué es lo necesario?)
Entonces la cláusula puede ser más o menos así (recordad que en los alquileres que no son para la vivienda habitual del inquilino se puede pactar todo): «El arrendatario podrá llevar a cabo las obras necesarias para la adecuación de la finca al fin al que se ha de destinar, siempre que cuente con la autorización expresa y escrita de la parte arrendadora. Esta autorización se concede sin perjuicio de la obligación de la parte arrendataria de obtener las autorizaciones y licencias que sean necesarias a tal efecto».
El propietario de la finca debe ser consciente de las obras que hará el arrendatario, no sea que inhabilite el local para cualquier otro uso. Además, la propiedad debe incluir en el contrato una estipulación del tipo siguiente: «A la expiración del contrato de alquiler, las obras realizadas quedarán en beneficio de la propiedad, sin derecho a indemnización alguna por parte de la arrendataria». El arrendatario hace una inversión con fecha de caducidad.
El local es un inmueble en bruto
Otra es que el local sea un inmueble «en bruto». Las 4 paredes y el techo. O más o menos. El resto hay que hacerlo. Esto es frecuente cuando se alquilan naves industriales o locales en centros comerciales.
En este caso, el propietario del local tendrá que ser más generoso con su arrendatario, y la cláusula del contrato deberá tener un redactado más cuidadoso. Hay que recurrir siempre a un abogado especialista en contratos de alquiler. Porque el contrato obliga a las partes que lo firman y no se puede modificar si a una de ellas no le conviene lo estipulado.
Por ejemplo:
«El arrendatario queda ampliamente facultado, durante todo el plazo de vigencia de este contrato locativo y sus prórrogas, para efectuar en la finca objeto de este arrendamiento toda clase de obras de reforma y de conservación, siempre que no afecten a la seguridad del inmueble, a fin de adaptarlo a sus necesidades y conveniencias. A vía de ejemplo se señalan los siguientes: modificación de aberturas de puertas y ventanas, derribo y levantamiento de tabiques, revestimiento y revoque de la fachada; instalación de aparatos sanitarios, de calefacción de aire acondicionado, cajas fuertes, elevadores y otros aparatos y servicios. Todas las obras quedarán en beneficio de la propiedad cuando, por cualquier causa, termine el presente contrato de arrendamiento».
Fijaos que se hace hincapié en que las obras no deben afectar a la seguridad del inmueble. Esto es especialmente importante en locales que se encuentren en edificios organizados en régimen de propiedad horizontal.
La cláusula puede continuar con el tenor siguiente (siempre que ambas partes tengan en cuenta que el uso de la fachada estará siempre limitado por lo que dispongan los estatutos de la comunidad de propietarios y los acuerdos de la junta de la misma): «Podrá la parte arrendataria usar la fachada, en forma apropiada, para letreros, cárteles y rótulos, luminosos o no, que sirvan para anunciar su nombre, actividades y operaciones».
