La posición jurídica del arrendatario de un local de negocio ante la comunidad de propietarios

La comunidad de propietarios, como su propio nombre indica, está formada por los propietarios de los distintos elementos privativos del inmueble. Ello no les impide alquilarlos, obviamente, pero los terceros ocupantes que lo sean por cualquier título no forman parte de la comunidad.

El caso que motiva este artículo es el siguiente. El propietario de un local lo alquila a un tercero para que desarrolle en él una actividad económica de hostelería. El arrendatario instala un toldo en la fachada del local. La comunidad pide la retirada del toldo, sin conseguirlo, así que demanda al propietario del local pero no al arrendatario. La comunidad gana el caso: se condena al propietario a devolver la fachada al estado anterior a la instalación del toldo. En la apelación se plantea por el propietario el litisconsorcio pasivo necesario de su arrendatario. Es decir, que también debería haberse demandado a éste, por lo que la demanda está mal planteada.

Para que concurra el litisconsorcio pasivo necesario del artículo 12 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es preciso que, por razón del objeto del juicio, la tutela jurisdiccional solicitada sólo pueda hacerse efectiva frente a varios sujetos conjuntamente considerados (sentencia del Tribunal Supremo 266/2010, de 4 mayo). En este caso el propietario y el arrendatario.

Pero no hay litisconsorcio pasivo necesario. No es necesario demandar también al arrendatario. Como he dicho, los arrendatarios y los terceros ocupantes por cualquier título no forman parte de la comunidad;  su relación con ella es indirecta.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1ª, de 9-5-2018, que confirmó la de un Juzgado de Primera Instancia de Sepúlveda, dice:

• El propietario es el  sujeto partícipe del régimen especial dominical de la propiedad horizontal, el obligado a respetar la normativa que rige la comunidad de propietarios.
• Los propietarios deben reputarse con carácter general «causantes jurídicos» del acto perturbador causado por su arrendatario. Naturalmente, sin perjuicio de la relación entre  propietario y locatario.
• La presencia del arrendatario es irrelevante para demandar, aunque el había instalado el toldo. Ello no impide a la comunidad demandarlo, pero no tiene necesidad de hacerlo.