¿Sabías que un precarista puede reclamar algunos gastos al propietario, pero no todos? En este artículo, te explicamos qué derechos tiene un precarista según la legislación actual y la última sentencia del Tribunal Supremo.
¿Qué es el precario?
El precario es la posesión de un inmueble sin título posesorio, sin una causa jurídica que legítime la posesión. El título posesorio puede ser un contrato de alquiler o un derecho real, como el usufruto o la propiedad.
Puede ocurrir que una persona física o jurídica haya tenido un título posesorio para ocupar una finca y deje de tenerlo.
Cuando un contrato de alquiler se resuelve (finaliza), el inquilino pasa a ser un precarista si no devuelve la finca a su legítimo poseedor.
¿El precarista es un poseedor de buena fe?
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que el precarista no es un poseedor de buena fe.
En una sentencia de 1948, la 133, de 17 de mayo, el Alto Tribunal dijo que sólo cabe considerar poseedor de buena fe, según el artículo 433 del Código Civil, al que ignora que en su título o modo de adquirir existe un vicio que lo invalide. Y es poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario. El precarista carece de título, goza sólo de la mera tenencia o posesión natural de la cosa. Así que es un poseedor de mala fe.
Tipos de gastos realizados por el precarista en la finca
El precarista puede haber hecho obras y gastar dinero en la finca que ocupa.
Se distinguen los siguientes tipos de gastos:
- Gastos necesarios. Los hechos para la conservación del inmueble.
- Gastos útiles. Son los desembolsos que, sin ser necesarios para la conservación, llevan a un mayor provecho de la finca.
- Gastos de puro lujo o recreo.
¿Qué derecho de reembolso tiene el precarista de los gastos que ha hecho en el inmueble?
El Tribunal Supremo ha establecido doctrina – sentencias 123/2018, de 7 de marzo, 586/2019, de 6 de noviembre, 614/2020, de 17 de noviembre, y 755/2021, de 3 de noviembre – sobre:
- Los derechos del poseedor en relación con los gastos necesarios y los gastos útiles en la cosa poseída.
- La exigencia de la buena fe y las situaciones de precario a los efectos de obtener el reembolso de tales gastos.
- El derecho de retención sobre el inmueble mientras no le sean reembolsados dichos gastos.
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El Tribunal Supremo, en la reciente sentencia 876/2024, de 18 de junio, recurso 7403/2023, ha establecido lo siguiente:
- Todo poseedor tiene derecho al abono de los gastos necesarios. El precarista también.
- El poseedor de buena fe tiene derecho al abono de los gastos útiles o del aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa. El precarista no.
- El poseedor de buena fe tiene derecho a la retención de la finca en garantía del derecho de abono de lo gastado en gastos necesarios y útiles. El precarista no.
- Ningún poseedor, aunque sea de buena fe, puede exigir el abono de los gastos suntuarios. Sin embargo, el poseedor de buena fe puede llevarse los adornos si la finca no sufre deterioro y si el poseedor sucesor no prefiere pagarlos. El precarista no.
El precarista sólo tiene derecho a exigir al propietario el abono de los gastos de conservación necesarios realizados en la finca, pero no tiene derecho de retención sobre la misma hasta que los gastos le sean abonados.
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