Para los caseros que no sean grandes tenedores de vivienda, el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que en los alquileres de vivienda habitual ubicados en una zona de mercado residencial tensionado, que, de momento solo existen en Catalunya, la renta pactada al inicio del nuevo contrato de alquiler no podrá exceder de:
- La última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. Si no se aumentó la renta, puede actualizarse para establecer la nueva renta.
- No se pueden cobrar al arrendatario cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. No se podrá cobrar el IBI o los gastos de comunidad si no se cobraban al inquilino anterior.
Primera posibilidad. Aumento de la renta del 10% por obras en la vivienda
Puede incrementarse la renta en un máximo del 10% sobre la última renta del alquiler de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en la misma casa, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:
a) Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
El apartado b) del dicho artículo 41 R.I.R.P.F dice que estas obras son las «Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.»
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b) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
c) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
Creo que se entiende que ningún propietario va a hacer obras del calibre de las expresadas para cobrar poco más de lo que cobraba por el contrato locativo anterior. No sale a cuenta. Pero si ya se han hecho, hay que aprovechar la vía legal.
Segunda posibilidad. Aumento de la renta del 10% por contratos de alquiler de vivienda más largos
También podrá aumentarse la renta actualizada del último contrato de alquiler cuando el nuevo arriendo:
- Se firme por un periodo de 10 o más años.
- Se acuerde por menos de 10 años, pero establezca un derecho de prórroga dependiente de la voluntad del arrendatario, que le permita prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de 10 o más años.
Escribo este artículo después de hablar con un cliente al que le he propuesto un contrato de alquiler con un nuevo inquilino de 5 años con una prórroga de otros 5 años y un mes, prórroga que dependerá exclusivamente de la voluntad del nuevo inquilino. Su respuesta ha sido negativa. Confía, creo que con razón, en que antes de los 10 años que podría durar el contrato habrá un cambio de gobierno y la norma que limita la renta de los alquileres de vivienda se derogará.
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