Las funciones del presidente están reguladas en los artículos 13.3 y .5, y 16.1 y .2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Para las comunidades de propietarios radicadas en Catalunya, en el art. 553-16.1 CCCat.
La verdad es que las funciones del presidente no están muy explicadas en la ley. Ni falta que hace. El órgano supremo de la comunidad es la junta de propietarios.
Los presidentes de la comunidad de propietarios son los representantes de la misma:
- Extrajudicialmente.
- En juicio.
El presidente de la comunidad como representante extrajudicial de la comunidad
Fuera del ámbito judicial, la voluntad del presidente es la voluntad de la comunidad de propietarios, expresada en los acuerdos adoptados en la junta, proyectada al exterior (Tribunal Supremo, 05-07-1995). Por ejemplo, la firma del contrato de mantenimiento del ascensor, de contratos para obras comunitarias. También para representar a la comunidad en juicio.
Aunque la falta de autorización de la junta no conlleva necesariamente la falta de legitimación para actuar como presidente ni la nulidad del acto realizado (Tribunal Supremo, 17-07-1989). Además, la falta de acuerdo es subsanable. A falta de acuerdo cabe ratificar la actuación del presidente en otra junta de propietarios (Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, 17-01-2019).
La relación entre la comunidad y su presidente no es la misma que entre un representado y un representante. Tampoco es un contrato de mandato (aunque la Audiencia de Barcelona, sentencia de 6 de febrero de 2004, consideró aplicables las normas del mandato para determinar la responsabilidad del presidente ante el resto de comuneros). La representación del presidente es de carácter orgánico. Su responsabilidad ante la comunidad se rige por los artículos 1101 a 1104, y 1902 del Código Civil (sentencias del Tribunal Supremo de 15 de enero y 9 de marzo de 1988).
La legitimación del presidente de la comunidad para actuar en juicio
La legitimación del presidente de la comunidad comprende la activa y la pasiva. Puede actuar como demandante o como demandado, aunque el demandado y el demandante es simepre la comunidad de propietarios, no la persona del presidente.
Puede actuar:
– En defensa de los intereses comunes (reclamaciones por daños , ocupaciones y alteraciones de elementos comunes).
– Defendiendo intereses privativos de algunos comuneros. Entre estos, están la reparación e indemnización por daños y defectos de construcción y los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas y locales de propiedad privada.
El Tribunal Supremo (sentencias de 26-11-1990, 10-05-1995, 18-07-2007 y 23-04-2013) ha extendido las facultades del presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble. Con la condición de que se haya aprobado en la junta de propietarios, aprobación necesaria también para defender los intereses de la comunidad como tal. El criterio del Tribunal Supremo tiene su base legal en una interpretación extensiva del artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal: «El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten». Dice más o menos lo mismo el artículo 553-16.1.b) del Codi Civil de Catalunya.
Podéis comparar la legitimación del presidente de la comunidad con la del comunero que actúa en beneficio de la comunidad de bienes, que expliqué en este artículo.
Los extraños a la comunidad, los demandados, no pueden cuestionar la legitimación del presidente de la comunidad para actuar en defensa de intereses privados de los comuneros (Tribunal Supremo, 24 de septiembre de 1991). Son ajenos a la comunidad de propietarios.
Y, si el presidente puede actuar en defensa de intereses privativos, un comunero, de forma particular, puede defender los intereses de la comunidad. Pero con ciertas condiciones.
Contacta con el abogado especialista en bienes inmuebles
Twitter: @joseptermens
No puede alegar la #Comunidad de propietarios causa de fuerza mayor en el colapso de la arqueta comunitaria por las lluvias caídas: no acredita el mantenimiento de dicho elemento. #derecho #Justicia
AP #Barcelona , Sec. 4.ª, 21-2-2023
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) July 12, 2023
La #Comunidad existe desde el momento mismo del otorgamiento del documento privado de venta a favor de persona distinta al propietario del edificio, siendo necesario otorgar el título formal de dicha constitución
AP #Navarra , Sec. 3.ª, 30-6-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) October 17, 2022
