Los problemas del cambio de uso de local a vivienda en una comunidad de propietarios

Este artículo viene a razón de un problema de unos clientes del despacho, que estamos pendientes de solucionar.

Se trata de un matrimonio que compró un local de negocio en Barcelona con la intención de convertirlo en vivienda. Esto es, quieren hacer un cambio de uso.

El cambio de uso de un inmueble tiene unos requisitos. Se considera una obra mayor, por lo que hay que presentar un proyecto arquitectónico firmado por un arquitecto. El Ayuntamiento lo revisa y, o te da el visto bueno o te manda hacer unas modificaciones. No se negocia.

En el caso de la obra de mis clientes, el Ayuntamiento no quería que la futura vivienda tuviera el acceso desde la calle. La puerta del piso debía estar en el vestíbulo de la finca. Además, impuso una serie de modificaciones en la fachada posterior, que da al patio de luces del inmueble.

Hasta aquí todo bien. Basta cumplir lo que manda la Administración y todos contentos.

Pero el inmueble donde está el local está organizado en régimen de propiedad horizontal. Es una comunidad de propietarios. Lo que significa que para realizar el proyecto tal y como lo quiere el Ayuntamiento hay que alterar y modificar elementos comunes (pared del vestíbulo y fachada). Es decir, hay que pedir permiso a la junta de propietarios.

No se trata de pedir permiso para el cambio de uso. Si los estatutos no prohíben el cambio de uso de las entidades privativas del inmueble, los titulares de las mismas pueden modificar su uso y hacer obras dentro de sus fincas siempre que no afecten a elementos comunes, como dijo el Tribunal Supremo, sentencia de 3 de diciembre de 2014. En el mismo sentido, el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, Sala Civil y Penal, Sección 1ª, sentencia 23/2011, de 3 de junio. En ausencia de prohibición estatutaria, la oposición de la comunidad al cambio de uso es irrelevante. (Si estuviera prohibido el cambio de uso la comunidad podría autorizar el cambio por la misma mayoría de 4/5 partes de propietarios y cuotas necesaria para modificar los estatutos.)

La comunidad no tiene obligación de permitir la alteración de elementos comunes

El problema de mis clientes es que la comunidad de propietarios les ha denegado la autorización para abrir la puerta en el vestíbulo y modificar la fachada posterior.

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La junta de comuneros del inmueble no está vinculada por la decisión municipal de tener que abrir una puerta en el vestíbulo para acceder a la vivienda y alterar la fachada posterior. No alterar los elementos comunes a petición de uno o más propietarios es un derecho de la comunidad. Como dijo la sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia de Barcelona, número 103/2020, de 13 de marzo, es válido el acuerdo por el que no se permite la apertura de una puerta hacia el local en la entrada del edificio para que la comunera pueda transformar el local en vivienda.

A lo máximo que hubieran podido aspirar mis clientes es a impugnar el acuerdo. Pero antes tenían que haberse opuesto en un escrito dirigido al administrador, y luego no dejar transcurrir el plazo legal para impugnar. Y, aún así, habría que ver si hay abuso de derecho por parte de la comunidad.

Si, por el contrario, mis clientes hubieren sido autorizados a abrir una puerta en el vestíbulo, ello implicaría su obligación de pagar los gastos de conservación, limpieza e iluminación, si el local estaba exento de su abono en los estatutos (Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1ª, sentencia 190/2012, de 30 de marzo).

@joseptermens