Empezaré este post con una pregunta: ¿la Ley de Arrendamientos Urbanos es una ley de arrendamiento de local de negocio?
Cuando hablamos de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) al arrendamiento de local de negocio, hay que tener muy en cuenta que la LAU no regula estos alquileres de la misma manera que el contrato de alquiler de vivienda.
En los alquileres de vivienda hay una marco legal imperativo. En los de local, no. Las disposiciones de la LAU sobre locales comerciales pueden aplicarse o no. No hay una ley para el arrendamiento de uso distinto de vivienda. Por ello, no puede hablarse de un modelo de arrendamiento de local; no existe. Debe ser personalizado, adecuado a los fines de las partes. El contrato – y no la ley – regulará quién paga las reparaciones en un local de alquiler , cómo rescindirlo y las oblihgaciones de las partes.
Vayamos a su duración, que es el tema del post. No hay una duración mínima para el contrato de arrendamiento de local. Tampoco hay una duración máxima. La duración la establecen los contratantes. Lo único obligatorio es que la duración esté determinada (artículo 1543 del Código Civil).
El problema aparece cuando la duración no esté determinada. Todavía hay personas que creen que se pueden hacer contratos indefinidos, porque así fue hasta enero de 1995, pero no es así.
Contratos de duración indefinida con arrendatario persona jurídica
Esto es incompatible con la esencia del alquiler: su plazo es por tiempo determinado, como manda el artículo 1543 del Código Civil. Es nula la cláusula de duración indefinida.
La existencia de contratos indefinidos de locales comerciales después del 9 de mayo de 1985, cuando la prórroga forzosa era optativa, y después del 1 de enero de 1995, cuando ya no era legalmente posible al suprimirse la prórroga forzosa, llevó al Tribunal Supremo a establecer una doctrina jurisprudencial al respecto en sus sentencias de 9 de septiembre de 2009 y 14 de julio de 2010, usando la técnica jurídica de la analogía con la figura del usufructo del artículo 515 del Código Civil. El plazo máximo del usufructo en favor de personas jurídicas es de 30 años, así que es un plazo que también puede usarse para contratos indefinidos cuyo arrendatario sea una persona jurídica. El parecido entre ambas instituciones es la cesión de la posesión de una finca.
La razón que dió el Tribunal Supremo es que aplicar el artículo 1581 del Código Civil a estos contratos – establecer la duración del alquiler según se estipule la renta – permitía al arrendador finalizarlo casi cuando quisiera, lo que es un efecto tan indeseable y contrario a la legalidad como dejar su duración al albur del capricho del arrendatario.
Sin embargo, la aplicación del plazo de 30 años no es automática. Hay que buscar en el contrato lo que querían las partes. Si el clausulado permite interpretar que querían una duración indefinida, se aplicará el plazo de 30 años. De lo contrario el juez puede decidir una duración inferior, o que el alquiler finalice a instancias del arrendador.
Contratos de duración indefinida con arrendatario persona física
Lo que no ha resuelto todavía la Sala Primera del Alto Tribunal es qué duración máxima debe tener un contrato indefinido si el arrendatario del local es una persona física. Por la misma analogía, el plazo máximo deberá ser de 30 años. Sería lo lógico porque la duración de un usufructo en favor de una persona física es vitalicia si no se establece un plazo (artículo 513 del Código Civil).
El Tribunal Supremo es el órgano judicial encargado de fijar jurisprudencia, de establecer doctrina. Por ello, y por seguridad jurídica, es decir, para que los abogados puedan aconsejar a sus clientes – y éstos no les digan que no creen en la Justicia -, los jueces deberían seguir su doctrina.
Lamentablemente, esto no es así siempre.
En un litigio en el que se debatía la duración del contrato de alquiler de un local comercial firmado en 1998 con duración indefinida, y arrendatario persona física, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13ª, sentencia de 17-1-2013, decidió saltarse a la torera la doctrina del Supremo. Falló que se aplicaba la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994, prevista para alquileres anteriores a 1985, y que el alquiler se extinguiría a la muerte o jubilación del arrendatario. Descartó que el arriendo pudiera ser vitalicio como el usufructo en favor de persona física.
Afortunadamente, otras Audiencias siguen el criterio del Tribunal Supremo.
Arrendamiento de duración indeterminada o en el que se omite la mención de la duración
Teniendo en cuenta lo dicho hasta aquí, ¿Qué duración tiene un contrato para uso distinto de vivienda con una duración indeterminada o en el que no se menciona el término final?
Si el contrato con duración indefinida es nulo, aquel en el cual no se establece una duración es válido. La omisión la suple el artículo 1581 del Código Civil: si la renta del alquiler se fija anualmente la duración se fija por años; por meses si la renta es mensual, y por días cuando el precio del arriendo se fija a tanto el día.
