En todo contrato de alquiler de finca urbana hay un arrendador y un arrendatario. Es normal que haya conflictos entre ambos, que suelen acabar en los juzgados y tribunales (de ello vive quien esto escribe). En el conflicto judicial parece que el arrendador y el arrendatario, como firmantes del contrato de alquiler, son siempre demandado o/y demandante. Sin embargo la realidad jurídica es más compleja.
Por ejemplo, ¿está legitimado el casero para continuar con la demanda de desahucio si en un momento posterior a su presentación vende el inmueble? La respuesta es sí: el inquilino demandado no puede oponer en el juicio que el arrendador ya no es titular de la finca (Audiencia Provincial de Valladolid, Sec. 1ª, 9-12-2016). Pero el arrendador no puede demandar cuando ya no es propietario (Audiencia de Albacete, Sec 2ª, 4-12-2013). La reclamación de rentas corresponde al propietario, con independencia de quien firmare el contrato de alquiler. (Para cobrar la renta basta que el propietario comunique el cambio de titularidad al arrendatario, AP Madrid, Sec 20ª, 11-2-2016).
Alquilar es un acto de pura administración (no de disposición) que puede realizar el propietario de la vivienda o un tercero. Por ello, no es imprescindible ser propietario para ejercitar las acciones judiciales que corresponden a éste (Tribunal Supremo, Sala 1ª, Civil, 13-5-1995).
No siempre se es arrendador por firmar el contrato de alquiler. La Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sec 2ª, 11-2-2016, no consideró con legitimación suficiente para actuar como arrendadora en un proceso de desahucio y reclamación de rentas a la hija de los propietarios, que había firmado el contrato. El tribunal consideró que, pese al tenor literal del contrato, la voluntad de los padres propietarios fue que su hija fuera una mera apoderada o mandataria verbal. En consecuencia, al no tener la hija, actora en la demanda, la condición de arrendadora propiamente dicha, sólo podía interponer la demanda en nombre de sus padres.
Hay que tener muy en cuenta que cuando un arrendatario reconoce extrajudicialmente a alguien como arrendador o representante de éste -legitimación extrajudicial-, no puede negarle la legitimación judicial. Tribunal Supremo, Sala Civil, 23-1-1991: «Conforme a la doctrina de esta Sala, no le es lícito desconocer e impugnar la personalidad y legitimación a la contraparte en un litigio cuando anteriormente se la tenía reconocida en actos jurídicos relacionados directamente con el debate del procedimiento judicial». Pagar la renta a quien actúa como arrendador implica reconocerle como tal y darle legitimación para reclamarla.
Las sociedades irregulares – que son aquellas que no cumplen las formalidades constitutivas -, carecen de capacidad para interponer una demanda de desahucio contra el arrendatario (Audiencia Provincial de Murcia, Sec 4ª, 752/2016, 22-12).
Cuando la finca tiene varios propietarios
Que un bien inmueble sea propiedad de dos o más personas es muy frecuente. En este caso cualquier comunero puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad de modo que a todos alcancen los efectos favorables (Tribunal Supremo, sentencias de 22-5-1993 y 18-11-2000). Por ejemplo, concertar la resolución de un contrato de alquiler para firmar otro en mejores condiciones. Cualquier copropietario puede emprender acciones judiciales contra los arrendatarios del inmueble: un proceso de desahucio, la acción resolutoria y cualquier otra.
El Tribunal Supremo admite la legitimación activa de cualquier comunero si no consta la oposición del resto de propietarios al ejercicio de acciones procesales (sentencias de 5-3-1982 y 20-12-1989; Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, 2-3-2000). La oposición de los no demandantes no cabe deducirlo del hecho de que no firmen la demanda.
En nuestro Derecho no existe el litisconsorcio activo necesario. El Tribunal Supremo, sentencia 12-11-1994, dice que el litisconsorcio activo es de carácter facultativo. No se puede obligar a nadie a participar en una demanda. Una acción judicial que precisara del concurso de todos los propietarios sería inviable en muchos casos.
En el proceso judicial no le es lícito al arrendatario discutir si la acción es o no beneficiosa para los otros condóminos (Audiencia Provincial de La Coruña, sentencias 05-05-1983 y 26-05-1983), pues no puede entrometerse en derechos ajenos. Los arrendatarios no pueden oponer a la demanda una excepción de legitimación activa para que el juzgado llame al proceso a los propietarios que no son parte.
Audiencia de Alicante, Sec 5ª, 29-1-2015: el copropietario no actuaba en beneficio de la comunidad en un desahucio por impago en el que reclamaba sólo un tercio de la deuda y no constaba que los otros 2 propietarios demandaran.
Los herederos del arrendador
En muchos casos la copropiedad de un inmueble proviene de una herencia (que es una transmisión de propiedad). Cualquiera de los coherederos sucesores en la posición de arrendador del causante está legitimado para el ejercicio de acciones en defensa de la comunidad hereditaria (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 13ª, 30-10-2013). Están legitimados los que heredan la propiedad y los que heredan el usufructo (Audiencia de Barcelona, Sec 4ª, 24-11-2010), pero no los nudos propietarios, pues no tienen derecho de posesión (AP Madrid, Sec 12ª, 13-10-2010).
Si se trata de una herencia yacente (situación de la herencia en el período de tiempo comprendido entre la apertura de la sucesión y la aceptación), cualquiera de los llamados a heredar puede actuar en beneficio de dicha herencia siempre que pruebe que es heredero (Tribunal Supremo, 12-3-1997 y 11-4-2001).
No siempre es fácil determinar cuándo hay cambio de propiedad y, por tanto, de arrendador. En el caso de las subastas judiciales de inmuebles la transmisión se produce por el testimonio del decreto de adjudicación que hace el Letrado del Juzgado, que contiene la resolución que aprueba el remate y la consignación del precio (Tribunal Supremo, Civil,14-7-2015), y que permite la inscripción en el Registro de la Propiedad.
El cónyuge del arrendador
¿Está legitimado el cónyuge del arrendador para reclamar rentas? Depende. Si son catalanes y se han casado bajo el régimen de separación de bienes catalán, no. Si no son catalanes y se han casado siguiendo el régimen de gananciales del Código civil sí. El artículo 1361 del Código civil presume que los bienes del matrimonio son gananciales si no se prueba lo contrario. Por el artículo 1347, son gananciales «Los frutos, rentas o intereses que produzcan tanto los bienes privativos como los gananciales«. Por consiguiente, la renta del alquiler es un bien ganancial que puede reclamar el cónyuge no arrendador casado en régimen de gananciales.
Esto contrasta con el hecho de que, aunque el régimen económico matrimonial sea el de gananciales del Código civil, el contrato de alquiler firmado por uno de los cónyuges no forma parte de los bienes gananciales (Tribunal Supremo, Sala 1ª, Civil, Pleno, 22-4-2013, y sentencia 614/2013, de 22-10). La renta la debe el cónyuge arrendatario, no el que no lo es.
Juzgados competentes
En muchos contratos de alquiler hay una cláusula por la que se someten las controversias a determinados juzgados y tribunales. Esta cláusula es inútil. Según el artículo 52.1.7 de la Ley de enjuiciamiento civil la competencia objetiva y territorial corresponde al Juzgado de primera instancia y a la Audiencia Provincial del partido judicial donde radique el inmueble. Las partes no pueden disponer otro fuero, salvo el arbitraje. El mismo juez es competente en aquellas demandas que deriven del alquiler de una finca y tengan el contrato como causa (Autos del Tribunal Supremo de 10-9-2013 y del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, Sala Civil, Sec 1ª, 11-11-2013).
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