En un artículo publicado en junio de 2017, que podéis leer en este enlace, os explicaba un problema de interpretación del artículo 249 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Se trataba de saber cuál es el proceso judicial para reclamar una fianza no devuelta acabado un contrato de alquiler. Si el ordinario o el verbal. Éste último es más sencillo.
El artículo 249.1.6º LEC establecía que cualquier asunto relativo a arrendamientos debía tramitarse en un juicio ordinario, salvo las reclamaciones de rentas impagadas y los desahucios por impago o por fin del plazo del contrato de alquiler.
La doctrina (los que saben Derecho) y los abogados más modestos (entre los que me incluyo) manteníamos que recurrir a un juicio ordinario para reclamar cualquier cuantía relativa a un alquiler que no fuese una reclamación de rentas no tenía sentido. Para reclamar una fianza el proceso adecuado era un juicio verbal: el previsto para reclamar sumas de hasta 6.000 €. La mayoría de fianzas no llegan a dicha cantidad.
Pese a lo claro de la disposición legal y la opinión mayoritaria de los jueces de las Audiencias Provinciales, que el proceso para reclamar una fianza era el juicio ordinario, otros magistrados defendían la posibilidad de reclamar fianzas por el proceso verbal. En el post citado podéis leer los argumentos de ambas posturas.
La práctica procesal de este despacho demuestra que la discusión era más teórica que real. Para las reclamaciones de sumas de fianzas no devueltas al inquilino que hemos emprendido en sede judicial hemos utilizado siempre el juicio verbal que, por otro lado, en sumas de hasta 2.000 euros permite ahorrar el gasto de honorarios del procurador. Los juzgados las han aceptado casi todas; los abogados de los caseros sólo se han opuesto una vez, y entonces pasamos a un proceso ordinario.
La reforma del RDL 7/2019
También es verdad que había en el sector de los operadores jurídicos ciertas críticas ante esta postura muy mayoritaria de los juzgados de primera instancia de admitir los procesos verbales para reclamar fianzas.
Pero dicha postura no sólo es comprensible por lo explicado. Un proceso ordinario implica más trabajo para los jueces, que ya tienen mucho (en España sólo hay unos 5.400 jueces). Antes del juicio hay que convocar una audiencia previa, en la que básicamente se proponen pruebas; pues bien, en el juicio verbal las pruebas se proponen en la demanda y en el acto de la vista. Así que todos ahorramos tiempo.
Quizá pensando en esto, el Real Decreto Ley 7/2019, que aprobó el texto de la LAU vigente desde el 6 de marzo, modificó el artículo 249.1.6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
A partir del pasado 6 de marzo ya es legal e indiscutible que cualquier asunto relativo a arrendamientos urbanos en el que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento se tramitará por el declarativo verbal si la suma no excede de 6.000 €; si excede de esta cantidad, por el del juicio ordinario. Ya no tendremos que explicar a los clientes que, tal vez, tengan que abonar los honorarios del procurador si no nos admiten el verbal (aunque casi nunca pasa yo siempre lo advierto).
La competencia territorial de los juzgados
Las normas de competencia o fuero territorial son aquellas que atribuyen el conocimiento de un litigio al juez de un partido judicial.
En los juicios verbales la norma general sobre competencia territorial obligatoria, pues no es posible pactar lo contrario, está en los artículos 50 y 51 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). El juez competente es el del domicilio del demandado. En nuestro caso, el del casero.
Sin embargo, hay un fuero imperativo especial para los juicios sobre arrendamientos. El articulo 52.1.7º LEC establece que, en estos procesos, el juez competente será el del lugar donde esté la finca.
En mi práctica profesional el asunto ha estado siempre claro. La demanda se presenta en el partido judicial del lugar de la vivienda. Los juzgados admiten sin problemas su competencia.
Pero hace poco tropecé con un juzgado que planteó un conflicto de competencia. La casera demandada no tenía su domicilio en el mismo partido judicial que el piso que había alquilado. El juez pidió al Ministerio Fiscal que emitiera un informe sobre su competencia, y me emplazó a formular alegaciones.
El fiscal se decantó por la competencia territorial especial: el juez consultante era el competente.
Yo, como abogado interesado en la defensa de su cliente, trabajé un poco más el asunto. Recientemente, auto de 6-11-2018, el Tribunal Supremo resolvió un conflicto de competencia entre juzgados (recurso 192/2018). Se trataba de establecer la competencia en la reclamación de una cuantía de dinero con el alquiler de la finca finalizado. O sea, aplicable a la reclamación de fianzas.
El Tribunal Supremo resuelve la cuestión de la siguiente forma. Cuando el problema es determinar si la acción ejercida deriva o no de un contrato de alquiler, es decir, si hay que aplicar el fuero del lugar de la vivienda o el del domicilio del demandado, las dudas deben resolverse en favor del primero. Y más ante la posibilidad de tener que estudiar el contrato de arrendamiento de vivienda para decidir si procede la reclamación. Es lo que ocurre con las fianzas; que no se pueden desligar del contrato. En el mismo sentido deciden los autos de 9 de julio y 3 de diciembre de 2013, y 24 de mayo de 2017.
Contacta con abogadoarrendamientos.com, el abogado especialista en alquileres de fincas urbanas
En resumen:
- Proceso para reclamar una fianza: el juicio verbal si la cuantía es de hasta 6.000 €. Si la suma es superior deberá tramitarse por el juicio ordinario.
- Juzgado competente: siempre el de Primera Instancia del partido judicial donde esté la finca.
