La prohibición de obras que afecten la configuración y seguridad del inmueble en un contrato de alquiler de local de negocio

Casi todas las viviendas y locales que se alquilan se encuentran en edificios organizados en régimen de propiedad horizontal.

Así que es lógico que quien es a la vez propietario y arrendador de la finca que se alquila deba ser prudente en relación con las obras que puedan realizarse en su propiedad, porque será responsable ante la comunidad de propietarios de los daños que el edificio pueda sufrir por su realización.

Especialmente cuando se alquila un local, que es donde más obras suelen hacerse. No todos los locales están preparados para desarrollar cualquier tipo de negocio.

Además, su interés es limitar las obras que puedan hacerse en el interior del local, ya que pueden servir para un uso concreto e inutilizarlo para arriendos futuros.

Hay que recordar que en un contrato de alquiler para uso distinto de vivienda hay libertad absoluta de pactos

Esta cláusula  es un ejemplo de las limitaciones a la realización de obras que puede hacerse en un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda:

Las obras que se realicen no podrán afectar a elementos comunes, estructura general, configuración o seguridad del inmueble, y deberán respetar las normas comunitarias y contar con las autorizaciones y licencias administrativas que sean necesarias a tal efecto, sin que pueda exigirse responsabilidad alguna a la arrendadora por no obtenerlos.

Los elementos comunes no pueden alterarse ni ocuparse. En este artículo explico hasta donde permite tocar elementos comunes la autorización en los estatutos de hacer obras.

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Dice la cláusula que las obras no pueden afectar a la estructura general, configuración y seguridad del inmueble.

Se consideran obras que afectan a la estructura general, configuración y seguridad del inmueble, las siguientes:

• Cualquiera que afecte a la conservación del edificio.
• Las que debiliten la potencialidad o resistencia de alguno de los elementos de construcción.
• Las que comprometan la seguridad y consistencia del inmueble. Como cualquiera que produzca filtraciones de agua.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20-7-1993, ha dicho que hay que analizar caso por caso qué obras alteran la configuración de la finca. En todo caso, las obras que alteran la configuración de la finca deben cambiar esencialmente la forma de la misma.

Los tribunales han entendido que alteran la configuración del inmueble:

• La supresión y el desplazamiento de tabiques.
• La instalación de falsos techos empotrados.
• Abrir puertas donde no las había.
• Obras en un muro que mueven las vigas (Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4º, 25-02-2011).

Pero no hay alteración de la configuración del inmueble alquilado si se instala un aire acondicionado, pues puede separarse de la finca en cualquier momento sin deterioro de la misma (Audiencia de Madrid, Sección 14ª, 29-09-2006).

Además, para que pueda hablarse de obras que afectan la estabilidad o seguridad del inmueble deben concurrir las siguientes circunstancias:

• La disminución de la estabilidad o seguridad debe ser actual. No se tiene en cuenta el riesgo futuro (Tribunal Supremo, sentencia de 23-03-1956).
• No es necesario que llegue a comprometer la sustentación o consistencia del edificio (Tribunal Supremo, sentencias de 30-06-1951 y 18-01-1956), ni que se genere una situación de riesgo.
• No debe haber una conducta intencionada del inquilino, que es lo que suele pasar.

Naturalmente, el arrendador debe exigir al arrendatario la reposición de las obras al estado anterior.

También se puede resolver el contrato.