En un edificio organizado en régimen de propiedad horizontal hay fincas de propiedad privada. Son los elementos privativos: pisos, locales, plazas de parking.
También hay elementos comunes, cuya propiedad pertenece a una comunidad de bienes constituida por los propietarios de los elementos privativos. Cada uno de ellos tiene una cuota de participación o porcentaje de la propiedad de los mismos, inseparable de la de su elemento privativo.
Los elementos comunes se dividen entre los que lo son necesariamente – escalera, ascensor, fachada – y los que lo son por destino, que son aquellos que pueden ser tanto comunes como privativos, como las terrazas.
Por otro lado, hay elementos comunes que deben existir siempre y otros que son accesorios, superfluos o de lujo. Elementos accesorios son un gimnasio, una sauna/jacuzzi, una pista de padel, una piscina o un jardín. La vigilancia de la finca por una empresa especializada es un servicio accesorio.
La prohibición de usar elementos comunes accesorios en la Ley de Propiedad Horizontal
El artículo 17.4 LPH viene a decir que un elemento común superfluo es una instalación, servicio o mejora no requeridos para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. La comunidad puede decidir, con una mayoría de 3/5 partes de propietarios y cuotas, realizar una de estas instalaciones o mejoras. Si algún propietario no la desea puede no pagarla si la cuota a abonar por ella excede de 3 mensualidades de gastos comunes. Pero no podrá usarla, salvo que pague su parte posteriormente.
Los tribunales y los órganos administrativos admiten los estatutos comunitarios que vetan o limitan el acceso de los comuneros morosos al uso de los elementos comunes superfluos. Entre las sentencias, las de las Audiencias de Alicante, Sección 5ª, 149/2013; de Madrid, Sección 14ª, 258/2012; y de Valencia, Sección 7ª, 201/2016.
Por su parte, la Dirección General de Registros y del Notariado, Resolución de 23-10-2012, dice: «la cláusula estatutaria,…, se reputa ajustada a derecho, ,…, no contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, …., únicamente supone una privación temporal de la facultad de uso respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo..».
El no uso es la pena por el impago. La comunidad también puede aprobar en junta la prohibición de usar estos servicios a los que no los paguen.
Lo que no puede hacer la comunidad es prohibir el uso de estas instalaciones superfluas a los comuneros cuando no responda a un interés legítimo. En tal caso, estaríamos ante un abuso de derecho y un atentado contra el derecho de propiedad.
El problema de aprobar unos estatutos en el régimen de la LPH es que es necesaria la unanimidad de comuneros y de cuotas, algo difícil de conseguir. En cambio, el promotor del edificio puede incluir las normas estatutarias que quiera en la escritura de división en propiedad horizontal de la finca. (Siempre es recomendable introducir normas «ab initio», y más cuando el inmueble tiene elementos comunes accesorios.)
La prohibición de usar elementos comunes accesorios en Cataluña
El artículo 553-30.2 CCCat considera elementos comunes accesorios aquellos no exigibles de acuerdo con la ley. Los propietarios que no los quieran no están obligados a satisfacer los gastos originados por nuevas instalaciones o servicios accesorios si el valor total del gasto es superior a la 1/4 parte del presupuesto anual de la comunidad. Los propietarios sólo podrán usarlos si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y mantenimiento.
En Cataluña la redacción de unos estatutos y la adopción de acuerdos que impliquen su modificación precisa una mayoría cualificada de 4/5 partes de propietarios y cuotas, no la unanimidad de la LPH. Para la realización de piscinas e instalaciones recreativas se necesita la misma mayoría, mayor que la de la LPH. Obviamente, los estatutos de las comunidades catalanas pueden prohibir el uso de las piscinas y los elementos recreativos a los comuneros morosos de la misma forma que las reguladas por la ley estatal.
¿Y si dichas instalaciones ya existen y no hay estatutos que prevean que los morosos no pueden usar las instalaciones? La ley catalana protege al comunero que no paga. El artículo 553-25.4 CCCat dice que los acuerdos comunitarios que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes deben contar con su expreso consentimiento. Así que el moroso podrá usar la piscina, el gimnasio, etcétera.
Es discutible que la comunidad pueda prohibir que los inquilinos no propietarios puedan usar los elementos accesorios. Pero puede entenderse que la comunidad tiene un interés legítimo en evitar que terceros ajenos a la comunidad puedan hacer mal uso de ellos y causar daños.
La prohibición de de usar elementos comunes accesorios en el arrendamiento de vivienda
Podemos considerar válida la cláusula del contrato de alquiler de vivienda que prohíbe al inquilino el uso de piscinas, gimnasios y jardines. El casero no viene obligado a ceder el uso de este elemento común. Su única obligación es entregar una edificación habitable para servir de morada permanente del arrendatario. La vivienda no es más ni menos habitable por disponer de piscinas o pistas de tenis.
Sin embargo, el inquilino puede estar contractualmente obligado a pagar al arrendador los gastos de la comunidad de propietarios. En tal caso, la prohibición de usar las instalaciones accesorias no tendría sentido. El problema está en que puede haber estatutos que prohíban el uso de las mismas a los inquilinos que pagan su mantenimiento a su casero.
Es un problema difícil de resolver. Por una parte, la comunidad es ajena al alquiler de cualquier elemento privativo. Por otra, el inquilino y su casero quedan obligados por las normas comunitarias. La mejor manera de solucionarlo es que el arrendador renuncie al cobro de los gastos que correspondan a los elementos accesorios que el inquilino no puede usar.
Una #Comunidad de propietarios puede prohibir el uso de la piscina a los dueños de garajes que no tienen #vivienda La piscina es para quien tiene su residencia en el #inmueble
Tribunal Supremo, sentencia 411/2022, de 23-5#derecho https://t.co/NPXCXx7TeV
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) June 7, 2022
Es nulo el acuerdo de limitación de uso a determinados propietarios de la #piscina y zona #Verde porque no se ha obtenido su consentimiento expreso
TS de #Justicia de #Cataluña, Sala Civil y Penal, Sec. 1.ª, 3/2022, de 14 de enero#Derecho #Comunidad de popietarios
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) May 4, 2022
