La proliferación de los contratos de alquiler por temporada después de la Ley 12/23, por el derecho a la vivienda

La entrada en vigor de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos llevada a cabo por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda:

– Introduce límites a la renta inicial de los contratos de arriendo de vivienda habitual. La renta deja de estar sometida a los vaivenes del mercado.

– Añade prórrogas extraordinarias a la duración del alquiler. No dependen de la voluntad del casero, sino a la del inquilino.

– Complica mucho los desahucios de vivienda habitual (reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Así que

los propietarios, justa y legítimamente alarmados, sobre todo si son grandes tenedores, han optado por:

• Sacar sus viviendas del mercado de alquiler.
• Sustituir los contratos de alquiler de vivienda habitual por contratos de temporada. 

 ¿Qué es el contrato de alquiler de temporada?

El contrato de alquiler de vivienda por temporada es un contrato de uso distinto de vivienda, como si fuera el arrendamiento de un local o una nave.

La ventaja para el casero es evidente. El contrato de temporada no está sometido a las normas obligatorias del Título II de la LAU, lo que permite pactarlo todo: la renta y su incremento, su duración y sus prórrogas.  Todo.

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El contrato de alquiler de temporada de un piso o una casa se hace, no en atención a la necesidad del arrendatario y su familia de tener una residencia fija, habitual, sino a otra finalidad. Esta otra finalidad puede ser de diversos tipos. Por ejemplo, el alquiler de un apartamento en la montaña para ir a esquiar, el arrendamiento de un estudo en la playa para los meses de julio y agosto, o el arriendo de un piso en una población a la que el inquilino va a trabajar de martes a jueves. En todo caso, el arrendatario tiene su residencia habitual en otra vivienda, sea de alquiler o de propiedad.

La ocupación del inquilino se hace de forma accidental y en épocas determinadas. La temporalidad no está relacionada con el plazo acordado, sino con la causa y finalidad de la ocupación, tal como dice el anterior párrafo.

La causa de la temporalidad tiene que aparecer en el contrato locativo, lo que los caseros avisados deberían tener muy en cuenta. Y, como cualquier causa contractual debe ser cierta.

Por ello, el plazo temporal de 11 meses, que suele aparecer en los contratos de temporada, no convierte a este tipo de pactos en contratos de alquiler de temporada. Estamos hablando de un fraude. Se aplicará el artículo 9 LAU, que dice que los contratos que se pacten por una duración inferior a la mínima a la que tiene derecho el inquilino, 5 o 7 años según sea el casero persona física o jurídica, tendrán , a voluntad siempre del inquilino, esa duración mínima. 

Aunque el problema del inquilino es que si considera que ha firmado un contrato de temporada que es, en realidad, un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, tendrá que acabar en los tribunales para que estos declaren lo procedente.

@joseptermens